原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，客戶無需提交申請(qǐng)，銀行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率；按貸款發(fā)放的時(shí)間段不同，調(diào)整幅度有所差異
央行、國家金融監(jiān)管總局宣布個(gè)人住房貸款政策的重大調(diào)整一周后，存量房貸降息的具體操作細(xì)節(jié)進(jìn)一步明確。
9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和中國銀行先后公告稱，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，客戶無需提交申請(qǐng)，銀行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。
原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向各自銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，經(jīng)審核符合條件后再按前述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。
此前8月31日晚間，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）指出，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款（參見財(cái)新網(wǎng)報(bào)道《存量首套房貸降息落地 2023年9月25日起實(shí)施》）。
“首套個(gè)人住房貸款”如何界定？四家銀行給出了類似的標(biāo)準(zhǔn)。例如工商銀行指出，具體包括以下情形：一，原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸；二，房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；三，房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；四，其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。
所謂“認(rèn)房、認(rèn)貸”，是樓市調(diào)控的關(guān)鍵政策。與首套房相比，二套房通常首付比例更高、貸款利率也更高。監(jiān)管部門通過調(diào)整二套房認(rèn)定規(guī)則，來影響購房者的首付比例和貸款利率，進(jìn)而影響購房者的杠桿率和貸款成本。
過去十幾年，伴隨著房地產(chǎn)市場起伏，二套房認(rèn)定規(guī)則幾經(jīng)變遷。2023年8月底9月初，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)樓市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地；北上廣深四大一線城市亦宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即居民家庭申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
而且，從目前多家銀行的存量房貸降息細(xì)則看，二套房認(rèn)定規(guī)則的調(diào)整，不僅影響今后新放房貸，也溯及過往，影響存量按揭降息（參見財(cái)新網(wǎng)《多銀行明確存量按揭降息細(xì)則 首套房認(rèn)定溯及過往》）。
此外，申請(qǐng)房貸利率下調(diào)的貸款，原則上應(yīng)為按月足額償還本息的正常類個(gè)人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請(qǐng)調(diào)整利率。
利率調(diào)整幅度方面，按貸款發(fā)放的時(shí)間段不同，調(diào)整幅度有所差異。需要注意的是，由于2019年8月央行推進(jìn)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，以2019年10月8日為界，房貸利率下限的計(jì)算方式不同：在此之前，房款利率是以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)設(shè)定下限；在此之后，房貸利率以LPR加減點(diǎn)確定下限。以上海為例，2016年3月26日至2019年10月7日的利率下限為基準(zhǔn)利率9折，2019年10月8日至2019年11月20日為LPR-20BP。
因此，四大行進(jìn)一步明確了不同時(shí)期房貸利率下限的認(rèn)定方式。以農(nóng)行列出的調(diào)整規(guī)則為例：一，對(duì)于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。
二，對(duì)于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。
三，對(duì)于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。
上述三種情形下都遵循的規(guī)則是，利率水平不高于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
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