碧桂園爆雷，國(guó)內(nèi)最大房企也撐不住了？

最近，碧桂園的兩筆美元債未能按時(shí)支付票息，爆雷風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)市場(chǎng)恐慌，公司股票和債券大跌。市場(chǎng)開始擔(dān)心，碧桂園是否會(huì)成為下一個(gè)恒大？

?

對(duì)于未能及時(shí)支付債券利息，碧桂園公開承認(rèn)“出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力”，但對(duì)于“佛山副市長(zhǎng)已經(jīng)帶工作組進(jìn)駐”的傳聞，碧桂園予以否認(rèn)。作為國(guó)內(nèi)銷售規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園的危機(jī)浮出水面，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意之重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的預(yù)期和想象。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，碧桂園被冠以“宇宙房企”之稱，可見公司規(guī)模之巨。以去年的銷售規(guī)模來(lái)看，碧桂園以4600多億元的銷售額高居全國(guó)第一。碧桂園的危機(jī)之所以格外值得關(guān)注，不僅是因?yàn)楣臼菄?guó)內(nèi)銷售規(guī)模排名第一的房企，更重要的是碧桂園出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)機(jī)——在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)史詩(shī)級(jí)救市之際，碧桂園還是不可避免地陷入了流動(dòng)性危機(jī)。這才是當(dāng)前最值得反思和警醒之處。

2021年，恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，當(dāng)時(shí)還可以在一定程度上歸咎于政策層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓調(diào)控，在“三條紅線”等監(jiān)管政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道被全面壓縮，高負(fù)債的恒大背上了最后一根稻草，最終讓恒大的債務(wù)危機(jī)浮出了水面。

?

但是今天碧桂園的政策環(huán)境和兩年前截然不同。去年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控打壓政策全面轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)被重新定義為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，迎來(lái)一輪又一輪的史詩(shī)級(jí)救市，此前限制房地產(chǎn)融資的各種政策都已經(jīng)基本松綁，但就是在這樣史上最寬松的政策周期之內(nèi)，作為國(guó)內(nèi)最大房企，碧桂園還是出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。

按照碧桂園的解釋，流動(dòng)性危機(jī)的原因在于“受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少”。當(dāng)然，最核心的因素還是房子越來(lái)越賣不動(dòng)，導(dǎo)致銷售回款越來(lái)越慢。從碧桂園最新公布的業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年公司實(shí)現(xiàn)的權(quán)益銷售額和銷售面積，比去年同期都下降了30%左右。

?

過(guò)去幾年，以碧桂園、恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)快速崛起，超過(guò)萬(wàn)科等曾經(jīng)的房企龍頭，成為新一代房地產(chǎn)老大，主要就是靠持續(xù)不斷的杠桿擴(kuò)張。而公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張的背后，需要靠驚人的負(fù)債來(lái)支撐。在前些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資政策收緊的背景下，碧桂園和恒大等房企通過(guò)在海外發(fā)行美元債來(lái)融資，成為支撐公司擴(kuò)張的重要手段。

?

為了償還巨額債務(wù)，碧桂園和恒大這些房企的主要辦法在于，一是靠銷售回款，二是靠在美元債市場(chǎng)借新還舊。在過(guò)去幾年房地產(chǎn)上升周期，這一套辦法暢行無(wú)阻，幫助碧桂園和恒大這些企業(yè)快速崛起。但是隨著市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)地房企賴以成長(zhǎng)的擴(kuò)張模式開始行不通了，所以，最近幾年，越來(lái)越多的房企開始陸續(xù)爆雷。

內(nèi)地房企的這套打法之所以在最近幾年失靈，主要有兩大原因，首先是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，由于房子越來(lái)越難賣，房企的銷售回款越來(lái)越慢，償債能力也就大受影響；而房地產(chǎn)慣用的“借新還舊”模式也越來(lái)越難。因?yàn)殡S著美聯(lián)儲(chǔ)去年進(jìn)入超級(jí)加息周期，在美國(guó)市場(chǎng)發(fā)債的成本越來(lái)越高，加上中資房企去年在美元債市場(chǎng)大量爆雷，也導(dǎo)致融資成本上升。整個(gè)2022年，中資房企的美元債融資幾乎冰封，融資額同比大降9成。

?

由于銷售回款越來(lái)越慢，美元融資越來(lái)越少，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)爆雷也就越來(lái)越普遍。2022年，有超過(guò)60家內(nèi)地房企的美元債出現(xiàn)違約，像碧桂園能夠撐到現(xiàn)在才讓債務(wù)危機(jī)浮出水面，某種程度上已經(jīng)算是相當(dāng)難得。

?

以境內(nèi)房企的美元債期限來(lái)看，由于去年內(nèi)地房企在美元債市場(chǎng)融資冰封，借新還舊的模式被阻斷，今年將是一個(gè)償債高峰期，預(yù)計(jì)將有500億美元的美元債陸續(xù)到期。另外，由于今年美元兌人民幣大幅升值，最新匯率達(dá)到了7.23元以上，國(guó)內(nèi)房企在償還美元債務(wù)時(shí)，實(shí)際成本也需要比以前付出更多，這無(wú)疑又增加了房企的償債難度。

從碧桂園的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，截至去年年底，公司的總負(fù)債為1.23萬(wàn)億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為900多億元，這些短期債務(wù)將給公司帶來(lái)巨大壓力。2022年，碧桂園虧損60多億元，這是公司過(guò)去將近20年來(lái)的首次虧損。公司最近發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年將繼續(xù)虧損。

?

對(duì)于業(yè)績(jī)持續(xù)下降的碧桂園而言，如何快速實(shí)現(xiàn)銷售回款，成為當(dāng)前能否度過(guò)危機(jī)的最大挑戰(zhàn)，但這對(duì)碧桂園而言并不容易。在當(dāng)前樓市寒冬之際想要實(shí)現(xiàn)快速銷售回款，只有通過(guò)果斷大幅降價(jià)才有可能。最近李嘉誠(chéng)在香港7折賣房，將周圍房?jī)r(jià)一夜之間帶回7年前，引發(fā)了巨大轟動(dòng)，但在內(nèi)地市場(chǎng)，由于擔(dān)心新房?jī)r(jià)格跳水帶崩樓市，很多地方政府對(duì)于新房打折有著極其嚴(yán)格的限制，對(duì)于碧桂園而言，即使有心大幅降價(jià)回款，恐怕也難以執(zhí)行。

?

碧桂園能否熬過(guò)這場(chǎng)債務(wù)危機(jī)，最終要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖。如果沒有持續(xù)的銷售收入做支撐，僅靠政策救市的水龍頭注入流動(dòng)性，最終還是無(wú)法拯救碧桂園和恒大這些大型房企。

過(guò)去很多年，在房地產(chǎn)行業(yè)的上升時(shí)期，無(wú)論樓市調(diào)控政策如何打壓，也遏制不了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。但是碧桂園在救市高潮期出現(xiàn)危機(jī)，這表明，如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，即使政策層面已經(jīng)非常寬松，也還是很難拯救這些過(guò)度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)市場(chǎng)大趨勢(shì)已經(jīng)形成，政策之手最終也改變不了市場(chǎng)之手的走向。該來(lái)的，最終一定會(huì)來(lái)。

 ????

本文轉(zhuǎn)自于    三聯(lián)生活周刊