最近，越來越多的爛尾樓業(yè)主選擇集體停貸，中國的房地產(chǎn)乃至金融體系，迎來一場不容忽視的風險。
從根源上來看，業(yè)主停貸是因為開發(fā)商資金鏈斷裂導致樓盤爛尾，而從技術層面來看，之所以會出現(xiàn)樓盤爛尾，是因為商品房預售這種銷售模式的存在。如果商品房都實行現(xiàn)房銷售，就不會有業(yè)主因為收不到房而被迫停貸。在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展了20多年之后，一直備受爭議的商品房預售制終于掀起了一場大風暴，商品房預售制也走到了十字路口。
圖 | 視覺中國商品房預售制最早起源于中國香港，1956年，香港頒布《預售樓花同意書》，以法律的形式確認了商品房預售制，主要目的是為了解決住房短缺問題。
1994年，我國大陸發(fā)布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發(fā)商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，香港賣樓花的規(guī)則被正式引入內(nèi)地。在中國住房市場商品化改革之初，這種做法在很大程度上提高了開發(fā)商的資金能力，為迅速解決中國的住房短缺做出了貢獻。
然而，這種做法的弊端也是顯而易見。在一個正常的商品市場，“一手交錢一手交貨”是買賣的常態(tài)，對普通民眾而言，住房是很多人一輩子最大的交易，需要傾其一輩子的財力，但是，這筆人生最大的交易，普通民眾卻是在還沒有看到實物的情況下，就交出了幾百萬元的首付款和銀行貸款。
《歡樂頌》劇照這種對買賣雙方嚴重不對等的交易模式之所以能夠?qū)嵭?，最重要的是基于信任?/span>老百姓首先相信開發(fā)商會遵守承諾，會按時保質(zhì)保量交房，不會卷款跑路。而更重要的是，普通民眾相信，我國的監(jiān)管制度會保證購房者的利益，不至于讓老百姓交了錢而收不到房。
事實上，大部分老百姓對這種監(jiān)管制度具體如何運行并不清楚。所以，民眾對監(jiān)管制度的高度信任，是商品房預售制在我國實行了將近30年的重要基礎。
《安家》劇照但事實證明，這種信任基礎并不可靠。過去20多年來，預售制已經(jīng)出現(xiàn)過很多問題，最常見的是開發(fā)商偷工減料，交房的質(zhì)量達不到承諾的標準。同時，一些爛尾現(xiàn)象開始零星出現(xiàn)，預售制最大的潛在風險開始逐漸暴露出來。
所以，從1994年引入商品房預售制之后，由于問題不斷，有關取消商品房預售制的聲音開始時有出現(xiàn)。2004年，甚至連央行都開始公開呼吁考慮取消商品房預售制。央行當年推出一份《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，報告指出，“考慮取消房屋預售制度。很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
當年央行的建議引發(fā)了極大的社會反響，不過建設部當時很快就做出回應，表示國家近期不會取消商品房預售制度，原因在于，“從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。世界上有許多國家和地區(qū)也都有類似制度。當前，要進一步完善預售監(jiān)管措施，切實加強監(jiān)管，以維護當事人的合法權益。”當年央行和建設部關于商品房預售制之爭，最終顯然是建設部占了上風，商品房預售制也是一直延續(xù)至今。
圖 | 視覺中國商品房預售制的確在世界上很多國家和地區(qū)都有實行，不過，問題的關鍵在于，國外很多實行預售制的國家，都對購房者的利益實施全方位保護，最大程度限制開發(fā)商隨意動用購房者資金的可能性。
國外實施預售制的國家，很多都對預售條件設置了較高的門檻，工程施工達到一定條件之前不能隨便預售，更重要的是，對于預售資金實行極其嚴格的監(jiān)管。美國和英國等部分國家的商品房預售制，購房者只需要繳納少量定金，這部分資金進入第三方監(jiān)管賬戶。購房者交付定金之后可以申請貸款，貸款獲批之后，要等到交房的時候才發(fā)放給開發(fā)商。部分亞洲國家和地區(qū)的做法是，按照工程的施工進度，分批向開發(fā)商發(fā)放貸款，很少有國家將購房者的貸款提前一次性發(fā)放給開發(fā)商。
我國對于預售制也有相應的監(jiān)管要求，比如開發(fā)商獲得預售許可，需要滿足一定的層高要求，或者工程進度達到一定的百分比，不同城市的具體要求不一，總體來看，一線城市要求較高，需要主體封頂才可以預售，部分二三四線城市，相比之下要求較低。對于預售制下的購房者首付款和貸款，也有相應的監(jiān)管要求。
但真正的問題在于，很多監(jiān)管要求只是流于表面，在實際操作上并沒有執(zhí)行到位，或者說有很多漏洞可乘。比如開發(fā)商的預售許可，很多樓盤都是沒有滿足相應條件就開始預售。預售資金也沒有實行嚴格監(jiān)管，開發(fā)商可以輕易支配使用。
在以前房地產(chǎn)高景氣時期，開發(fā)商挪用資金，可以很快通過其他渠道來彌補，但隨著房地產(chǎn)繁榮不再，加之融資渠道收緊，一筆筆到期的債務又必須償還，開發(fā)商選擇挪用部分樓盤項目的資金來解決短期債務壓力，而且很難再從其他渠道籌集資金補回這些項目之中，所以，在債務壓力之下，一個個爛尾樓就此誕生，最終迫使大量業(yè)主選擇集體停貸。
爛尾風暴之后，市場更多關注的是停貸可能會給中國銀行系統(tǒng)帶來的沖擊，但其實，更大的沖擊不在于銀行系統(tǒng)。目前出現(xiàn)爛尾的開發(fā)商，并不是那些實力不濟的小開發(fā)商，而是恒大、融創(chuàng)這些頭部企業(yè)，如果連規(guī)模最大的企業(yè)都率先爛尾，中國民眾還敢買哪家企業(yè)的期房？由此帶來的影響就是，中國的新房市場將越來越缺乏買方，最終可能會陷入冰凍，今年上半年，國內(nèi)的住宅銷售額同比下降了31.8%，如果停貸風波繼續(xù)升級，將可能對房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟帶來更大的沖擊。
圖 | 攝圖網(wǎng)所以，在預售制的信任基礎坍塌之后，商品房預售制已經(jīng)到了不得不改的時候，這既是為了保護民眾利益，也是為了拯救房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟。
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任澤平連續(xù)發(fā)聲評“預售制”：對購房者非常不公平！到底該怎么改？專家們觀點差異很大（每日經(jīng)濟新聞）
我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種模式。
不復工，不還貸！最近，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關注，繼而引發(fā)對商品房預售模式的探討。有觀點認為，預售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現(xiàn)的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，取消商品房預售制，實行現(xiàn)房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。
有專業(yè)人士則提出建議，不妨先調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。
商品房預售模式一直存在爭議
每當有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時，預售制這個問題總會引發(fā)一番討論。
據(jù)界面新聞報道，商品房預售制度從施行之初到現(xiàn)在，預售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。
就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。
嚴格一些的當屬上海、北京，要求7層以下（含）的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預售，8層以上（含）的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 （且不低于7層）后方可辦理預售。
在“停貸風波”前，對于商品房預售制潛藏的風險其實早有預判。
今年兩會期間，多位全國政協(xié)委員提交圍繞商品房預售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場風險。
在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。
盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。
和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報道，關于廢除商品房預售制度，實行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。
預售制該不該取消？
從14日晚到15日早上，經(jīng)濟學家任澤平連發(fā)3條微博稱，該取消商品房預售制了。
任澤平認為，98年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預售制是權宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。
任澤平表示，絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個人層面看，預售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業(yè)層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險。
據(jù)第一財經(jīng)報道，上海師范大學商學院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認為，預售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設考慮完善并逐步調(diào)整這一制度，最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務人民安居。
人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則稱，預售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據(jù)供銷情況和實際購房需求，預判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現(xiàn)房銷售制度。
7月14日，北京建筑大學副教授蔡宗瀚對每日經(jīng)濟新聞記者稱：“取消預售制短期內(nèi)不可行，但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預售許可證；二是現(xiàn)在開發(fā)商不論國央企或是民企，多半還是采取資金高錯配性的方式進行開發(fā)，在這種情況下，短期內(nèi)會增加開發(fā)商資金壓力， 造成更多開發(fā)商‘沒死也進太平間’ 。”
“現(xiàn)在取消預售制無異于釜底抽薪，不但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，反而會讓房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律師事務所趙然律師對記者表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難、成本越來越高，再取消預售制會導致行業(yè)產(chǎn)生更大風險。”
“預售制是全世界通行并且合理的，如果取消預售制，房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者 。”趙然表示。
多地新政直指商品房預售資金監(jiān)管
7月14日晚間，西安住建局等5部門聯(lián)合印發(fā)《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》）。《措施》提出，要加強商品房預售許可管理，規(guī)定“開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；7層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。”
《措施》還提出，要強化商品房預售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術支撐；加強賬務核對；夯實銀行責任等。
在商品房預售資金監(jiān)管方面，預售資金全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預售監(jiān)管資金，將負責追回。此外，不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。
7月12日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于征求<滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法>（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱“《意見稿》”）?！兑庖姼濉凤@示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導、監(jiān)督下，預售人可選擇監(jiān)管銀行，對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，須在監(jiān)管項目售樓處設置監(jiān)管賬戶專用存儲設備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。
預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。
商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。
本文轉(zhuǎn)自于 三聯(lián)生活周刊
