如果王石還在，萬科會好嗎？

 

風(fēng)暴暫時停息了下來。

4月14日，萬科董事會主席郁亮與總裁祝久勝現(xiàn)身就近期煙臺舉報、萬科濟南公司負(fù)責(zé)人肖勁被公安機關(guān)帶走、集團高管傳聞被邊控等多個負(fù)面消息進行了回應(yīng)，讓輿情風(fēng)波暫時告一段落。

海面雖然平靜下來了，但是海底翻滾的洶涌仍在積蓄。

評級下調(diào)、股債雙殺、展期傳聞、融資受阻、債務(wù)壓頂……

作為一直以來被視為房地產(chǎn)的“優(yōu)等生”，過去在其它房企不斷上演的劇本，在萬科身上復(fù)現(xiàn)，不由得讓市場唏噓感慨。

而這也不由得令人去思考，為何答卷一直答得好好的“三好學(xué)生”萬科突然冒出這么多的負(fù)面輿情和危機？

萬科能否挺過此次劫難，萬科又將何去何從？中國房地產(chǎn)行業(yè)的故事又應(yīng)該如何續(xù)寫？

這是我們需要去反復(fù)思考的問題和直面的挑戰(zhàn)。

 

一、萬科被舉報，早有“預(yù)兆”？

事實上，煙臺舉報事件可以追溯到2023年8月份。

當(dāng)時就有媒體報道，煙臺11家企業(yè)主體聯(lián)合起來，向有關(guān)部門提交了舉報信，揭發(fā)了萬科在與其進行項目合作的過程中，存在未經(jīng)全部股東同意，私自挪用項目公司資金的情況。

而近期煙臺舉報事件的全面爆發(fā)，是在雙方未能談妥后，煙臺項目合作方在公眾平臺發(fā)布了一封舉報信，對萬科及其關(guān)聯(lián)公司提出了一系列指控。

在信中，煙臺合作方提到了萬科涉嫌設(shè)立“影子”銀行發(fā)放高利貸、欺瞞股東挪用項目建設(shè)資金以及以郁亮為首的高管團伙利用萬科挪用資金、發(fā)放高利貸、偷稅漏稅、洗錢等違法經(jīng)營問題。

事后在4月14日，萬科管理層也做出了回應(yīng)：

本次實名舉報的公司主要是實控人為李軍的煙臺日櫻集團下屬公司。煙臺萬科與合作方李軍合作開發(fā)地產(chǎn)項目近10年，合作7個項目。

2021年開始，受市場整體環(huán)境影響，煙臺多項目銷售不及預(yù)期，利潤無法達到初始可研指標(biāo)。為保證項目建設(shè)交付和正常運營所需資金，項目公司資金無法按煙臺合作方意愿繼續(xù)分配。

同時煙臺合作方作為股東方，無視項目公司建設(shè)交付和正常經(jīng)營所需，提出16億元的沒有合理依據(jù)的巨額訴求。

與此同時，萬科還表示煙臺舉報方就萬科挪用資金問題于2023年向煙臺公安機關(guān)報案并被受理。煙臺公安機關(guān)經(jīng)過3個月調(diào)查取證后，于2023年11月作出決定不予立案。稅務(wù)機關(guān)和煙臺萬科交換了初步的稽查意見，目前稅務(wù)機關(guān)沒有認(rèn)定煙臺萬科有偷逃稅款之主觀故意。

而截至目前，尚未有相關(guān)官方機構(gòu)對此事下一個結(jié)論。

其實，比起煙臺舉報事件，更值得一提的是，早在2020年萬科就與唐山一個項目合作股東反目，被小股東憤怒舉報。

在2021年，就有自媒體講述了事情的來龍去脈，在這里進行概述：

2018年，唐山萬科拿下一個城中村改造項目，并引入當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司作為合作方，共同承擔(dān)收益與成本風(fēng)險。

這是萬科一貫的合作開發(fā)模式，但是需要注意的是，這一項目前期需要12余億資金，唐山萬科與小股東約定，我出1億，剩下的11億以你的名義出。但又不需要你實際出錢，我安排一個第三方公司貸款給你，利率11.27%，但有一個條件，你的執(zhí)照、公章、網(wǎng)銀等需要押在我這兒。

小股東同意了。并根據(jù)小股東內(nèi)部人士透露：在簽訂《借款合同》后，兩筆共11億資金打入小股東賬戶，之后又立刻轉(zhuǎn)入項目公司。

該合同期限為一年，具有過橋性質(zhì)，但到期后，并未見償還本金，也未終止合同，小股東賬戶持續(xù)向該公司支付利息。當(dāng)小股東反應(yīng)過來試圖終止這一借貸關(guān)系，并要回自己公章與網(wǎng)銀時，遭到了萬科方的拒絕。雙方最終反目，對簿公堂。

也正是這種類似的操作，所以萬科才被人舉報稱設(shè)立影子銀行。但事實上這個事情還有很多可以討論的范圍。

一方面，中國大部分房企自創(chuàng)立之初，就沿襲著“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高利潤”的模式，且很多企業(yè)到現(xiàn)在也未從這一模式中掙脫出來；

另一方面，自2016年國家提出“房住不炒”后，調(diào)控持續(xù)加碼，形成了三道紅線、銀行貸款集中度限制、土地集中供應(yīng)的管控格局，包括對房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)的限制。

而這兩相沖突之下，所謂“影子銀行”的出現(xiàn)似乎成為了一種必然。

什么是“影子銀行”？《置身事內(nèi)》對“影子銀行”有過一個較為清晰的闡述：

所謂“影子銀行”，就是類似銀行的信貸業(yè)務(wù)，卻不在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，不受銀行監(jiān)管規(guī)則的約束。
銀行是金融體系核心，規(guī)模大，杠桿高，又涉及千家萬戶的儲蓄，牽一發(fā)動全身，所以受嚴(yán)格監(jiān)管。若某房地產(chǎn)企業(yè)愿意用10%的利息借錢，銀行想借，但我國嚴(yán)格限制銀行給房企的貸款量，怎么辦？
銀行可以賣給老百姓一個理財產(chǎn)品，利息5%，再把籌來的錢委托給信托公司，讓信托公司把錢借給房企。在這筆“銀信合作”業(yè)務(wù)中，發(fā)行的理財產(chǎn)品不算銀行儲蓄，委托給信托公司的投資不算銀行貸款，所以這筆“表外業(yè)務(wù)”就繞開了對銀行的監(jiān)管，是一種“影子銀行”業(yè)務(wù)。
有借錢需求的公司很多，愿意買銀行理財產(chǎn)品的老百姓也很多，所以‘影子銀行‘風(fēng)生水起。

在過去，房地產(chǎn)處于在一個上行的市場中，風(fēng)險在增量市場的高收益中被隱藏，利益各方各取所需。但是在近兩年房地產(chǎn)處于下行周期的情況下，萬科的這種模式背后的風(fēng)險就開始顯露了。

一位業(yè)內(nèi)人士也曾對唐山萬科事件評論：“在北方，這樣的案例比比皆是。一級資源掌握在當(dāng)?shù)匦」蓶|手里，但是他們沒有錢，上市公司不能超投，一級項目又風(fēng)險太大，給第三方融資擔(dān)保，合作方承債，開發(fā)商操盤。

在市場上行時，小股東以小博大空手套白狼；但市場下行時，超額干股收益不足以覆蓋利息，小股東無力承擔(dān)，在協(xié)商不成后抓住第三方背景跳了出來。

問題也就在于這，如果第三方殼公司沒有萬科控制，資方又怎么敢配資？”

事實上，現(xiàn)實世界沒有黑白分明的“市場”分界線，有的只是利益關(guān)系環(huán)環(huán)相扣的各種組合。

正如《置身事內(nèi)》一書中站在一個更宏觀的角度所分析的：

“房價連著地價，地價連著財政，財政連著基礎(chǔ)設(shè)施，于是經(jīng)濟增長、地方財政、銀行、房地產(chǎn)之間就形成了‘一榮俱榮，一損俱損’的關(guān)系。

（但是）這種以土地為中心的城市化忽視了城市化的真正核心：人。”

虛擬經(jīng)濟的發(fā)展脫離了服務(wù)于實體經(jīng)濟的軌道，它的發(fā)展一定會遭遇挫折，并有可能帶來嚴(yán)重的危機。

同樣的，如果房地產(chǎn)的發(fā)展，脫離了服務(wù)于實體經(jīng)濟、服務(wù)于人民大眾的需求，成為了一個愈發(fā)純粹的金融數(shù)字游戲，那么也將如莎士比亞所寫的那樣：

這殘暴的歡愉，必將以殘暴結(jié)束。

 

二、如果王石還在，萬科會更好嗎？

截至4月19日收盤，萬科A最新市值約為799.4億元，相當(dāng)于一夜回到了2015年了。

今天的萬科，不由地會讓人懷念起王石還在的日子。

而在這一系列輿情發(fā)生后，還有人在網(wǎng)上追問道：

如果王石沒有離開萬科，萬科會走得更穩(wěn)健嗎？

 

事實上，在回答這個問題前，我們要先回答，王石給萬科留下了什么？

時間回到2017年的夏天，寶萬之爭終是落下帷幕，與此同時，一手創(chuàng)辦萬科的靈魂人物王石也就此轉(zhuǎn)身離去，將接力棒交給了以郁亮為核心的團隊。

從1984年到2017年，30多年的時間里，王石先是帶領(lǐng)萬科從一家缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃、混亂無序的多元化經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)方向，砍掉了其它賺錢的業(yè)務(wù)，在戰(zhàn)略層面不斷聚焦與瘦身。

而在房地產(chǎn)發(fā)展最為暴利的時候，王石又提出了高于25%的利潤不賺，萬科要的是長遠發(fā)展。

在這種專業(yè)化戰(zhàn)略的定位和定力下，加上整個房地產(chǎn)行業(yè)處于前所未有的繁榮時期，王石開創(chuàng)了萬科的“黃金時代”。

但這些還不是王石讓萬科最區(qū)別與其它房企的地方。

在1988年進行股份制改革，王石放棄了自己本可以獲得的40%股份，引進職業(yè)經(jīng)理人制度，實現(xiàn)萬科在現(xiàn)代企業(yè)制度上的創(chuàng)新，才是王石留給萬科的最寶貴的財富。

有人評價到，從王石放棄企業(yè)控制權(quán)的那一刻起，選擇了相信職業(yè)經(jīng)理人在管理和經(jīng)營方面的價值，就完成了中國企業(yè)的成年禮——企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的真正分離。

通過對職業(yè)經(jīng)理人制度的迭代和管理的規(guī)范化，萬科在當(dāng)時房地產(chǎn)野蠻生長的時代背景下快速實現(xiàn)了從草臺班子到“正規(guī)軍”的蛻變。萬科發(fā)布的職業(yè)經(jīng)歷素質(zhì)模型一度成為了行業(yè)模仿的風(fēng)向標(biāo)。

王石在不同場合都曾說過一句話：

“萬科不是我的兒子，我所努力的是為萬科打造先進的現(xiàn)代企業(yè)制度，制度和團隊是萬科最有價值的地方，離開了我它照樣可以健康發(fā)展，這才是我的成功。”

事實上也正如王石所說的，哪怕是到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)“黑鐵時代”的到來，萬科依舊被外界冠以“優(yōu)等生”的名義。

這些都是現(xiàn)代化制度帶來的積極的一面，但是任何事情都是具有兩面性的，王石帶領(lǐng)著萬科成為房地產(chǎn)標(biāo)桿性企業(yè)的同時，也注定要承擔(dān)新的風(fēng)險。

無論是1994年的君萬之爭，還是2015年開始的寶萬之爭，都是這種風(fēng)險的結(jié)果。

盡管王石帶著萬科管理層先后擊退了“門口的野蠻人”，其中寶萬之爭更是中國商業(yè)歷史上持續(xù)時間最長、涉及金額規(guī)模最大、牽涉面最廣的一場資本博弈戰(zhàn)爭。

但這不代表萬科在公司治理的維度上就高枕無憂，順風(fēng)順?biāo)恕?/span>

“門口的野蠻人”是出自于華爾街私募巨頭KKR如何通過杠桿收購RJR納貝斯克公司的故事。

與之相對的，華爾街還有一個“屋內(nèi)聰明人”的概念，最具代表性的便是安然，為此還有一部名為《屋內(nèi)聰明人》的記錄片專門講述了安然內(nèi)部人如何在不受約束的情況下，把公司搞垮、卷走資金的故事。

王石為萬科打造了職業(yè)經(jīng)理人制度，但是君萬之爭、寶萬之爭的發(fā)生都從側(cè)面反映了萬科在股東結(jié)構(gòu)上存在問題。

而隨著在寶萬之爭落下帷幕，華潤、寶能以及恒大等一系列大股東退出后，在只有深鐵這一家國企作為大股東的情況下，事實上，來自于股東（董事會）層面與管理層面之間能否形成有效的制衡博弈更是值得商榷的。

在博弈失衡的背后，可能會出現(xiàn)兩種情況，第一種由深鐵這個最大的股東強勢主導(dǎo)萬科的發(fā)展戰(zhàn)略；第二種，萬科管理層反過來掌握董事會，股東很難對管理會進行有效監(jiān)督和制約。

王石曾直言：“萬科文化在股權(quán)之爭中扮演了中流砥柱作用。作為萬科創(chuàng)始人，我堅守的就是萬科的文化，包括透明、制度規(guī)范、承擔(dān)社會責(zé)任。”

但是王石為萬科建立的文化是否具有可持續(xù)性也是有待商榷的。

為王石寫過人物傳記的作家周樺曾在寶萬之爭，王石受到諸多非議提出辭職時，就提出了這樣一個問題：

王石離了萬科當(dāng)然還有很多事可以做，但萬科呢，這家一直堅持美好的公司，失去了王石，斷了自己的文化基因，它還是我們心目中的萬科嗎？

在當(dāng)下來看，“今天的萬科還是曾經(jīng)人們心目中的那個萬科嗎”依舊是一個十分值得追問的問題。

那么，之前那個還未回答問題來了，如果王石還在，萬科會變得更好嗎？

 

三、萬科的問題，不僅是萬科的問題

事實上，必須要承認(rèn)的一點，資本是逐利的，這種逐利性會導(dǎo)致其不可避免地陷入短視，但是一個優(yōu)秀的、偉大的企業(yè)家卻能克服這種短視，不為資本所噬，從而實現(xiàn)真正的長期主義。

王石不說是人類商業(yè)史中最偉大的那一批企業(yè)家，但還稱得上是中國最優(yōu)秀企業(yè)家之一的。

作為有著萬科創(chuàng)始人、職業(yè)經(jīng)理人以及小股東三合一的身份，王石在萬科的發(fā)展過程中發(fā)揮著不可取代的作用；

另外，王石對待財富本身具有高度的克制性，作為一個有機會成為中國首富的人，卻從未在福布斯、胡潤等富豪榜上出現(xiàn)過也說明了這一點。

這兩者能在某種程度上說明，如果王石還掌舵萬科，至少能夠讓萬科這艘大船在駛?cè)塍@濤駭浪的過程中，在公司內(nèi)部管理的角度實現(xiàn)更加透明化、規(guī)范化。

但是，萬科或者說大部分房企面臨的“三高”問題，在王石還在的時候已經(jīng)有苗頭了。

在2014年萬科的有息負(fù)債只有690億，2015年增加了105億，達到795億，2016年大幅增加494億至1289億，增幅高達62%，2017年繼續(xù)增長48%至1906億，三年時間增長了176%。

如果王石還在，萬科的“三高”模式也很難說是不是可以避免的，但能肯定的一點是，萬科的情況應(yīng)該不會比現(xiàn)在更差。

并且，更值得思考的是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了今天這一局面，萬科面臨的問題，其實也不僅僅是萬科的問題了，這是所有房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈，乃至政府、金融機構(gòu)和我們每一個人都必須直面的問題。

這是時代的大考。

在《置身事內(nèi)》中，作者蘭小歡分析到：

“土地資本化的魔力，在于可以掙脫物理屬性，在抽象的意義上交易承諾和希望，將過去的儲蓄、現(xiàn)在的收入、未來的前途，統(tǒng)統(tǒng)匯聚和封存在一小片土地上，使其價值暴增。

由此產(chǎn)生的能量不亞于科技進步，支撐起了工業(yè)化和城市化的巨大投資。經(jīng)濟發(fā)展的奧秘之一，正是把有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檫@種抽象資本，從而聚合了跨越空間和時間的資源。”

但是正如所有的科技革命紅利最后將消失，土地財政的紅利也是如此，不可能一直持續(xù)下去。

對萬科以及所有的房企來說，持續(xù)的政策支持，以及更為宏大的經(jīng)濟復(fù)蘇，或許是企業(yè)轉(zhuǎn)危為安的前提。

但是站在企業(yè)角度看，也不能直接躺平，純指望救濟了，在越是危難的時候，越是需要向內(nèi)求，找到問題的根源所在，把自身的安危寄托于外界的希望永遠是最下策之舉。

而對于相關(guān)監(jiān)管部門與政府部門來說，如何厘清整個房地產(chǎn)的脈絡(luò)，在千里伏脈中抽絲剝繭，找到其中的草蛇灰線，實現(xiàn)“拆雷”、軟著陸的同時，需要總結(jié)反思的地方也有很多。

最后，還是需要祝福萬科，以及所有房企能順利挺過難關(guān)，成功解決保交樓、去杠桿、化債務(wù)等一系列問題，這不僅事關(guān)企業(yè)的生死問題，也涉及到我們每一個人的切身利益。

一千多年前，杜甫就喊出了那句流傳千古的經(jīng)典絕句：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

今天，這一理想已經(jīng)部分照進了現(xiàn)實，大部分人無論購買還是租賃，基本上都能有個住處。但是我們隨之面臨的新問題也有很多，如何住得更好，住得更加幸福是我們這一代人面臨的挑戰(zhàn)。

我們無法逃避，我們只能直面，我們必須直面。

 

 

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