再松綁，經(jīng)營性物業(yè)貸可用于償還存量房地產(chǎn)貸款了！

??房地產(chǎn)又迎重磅新規(guī)，經(jīng)營性物業(yè)貸可償還存量房地產(chǎn)貸款和地產(chǎn)債。

1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（下稱《通知》）。

《通知》細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

多位專家對第一財經(jīng)表示，《通知》的出臺，是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活以綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)為代表的存量資產(chǎn)，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，以更好地、一視同仁地滿足不同所有制優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

有利于優(yōu)質(zhì)房企快速盤活存量資產(chǎn)

經(jīng)營性物業(yè)貸款是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運營、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓等。

目前，大型房企多持有一些優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，但可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務(wù)。

雖然經(jīng)營性物業(yè)貸款在大部分金融機構(gòu)均是一款成熟的產(chǎn)品，但監(jiān)管部門迄今未出臺專門涉及經(jīng)營性物業(yè)貸款的監(jiān)管規(guī)定。

多位市場專家認為，該政策出臺有利于大型優(yōu)質(zhì)房企快速盤活存量資產(chǎn)，緩解資金鏈緊張。

相比于項目建設(shè)階段發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度較高、期限較長，且用途相對靈活。

《通知》明確，經(jīng)營性物業(yè)貸款既可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的經(jīng)營性資金需求，也可用于置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。

《通知》還特別明確，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，支持全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券，可有效改善房企流動性狀況。

“按此規(guī)定，房企可以進一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進對第一財經(jīng)表示，接下來經(jīng)營性物業(yè)貸款可能更多地是用于置換存量債務(wù)。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認為，《通知》對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、經(jīng)營穩(wěn)健、具備發(fā)展?jié)摿鸵欢ㄏ到y(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企來說更為有利，更有助益，將“資產(chǎn)激活”與“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”更好地銜接在一起，協(xié)助有市場、有前景、有競爭力、有暫時困難的優(yōu)質(zhì)房企提升增強信用、防范化解風(fēng)險、降低融資成本、滿足合理融資需求，有效地助力符合條件的不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難、增強信心、輕裝上陣、大膽發(fā)展。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓認為，這表明金融管理部門將在下一個階段，逐步引導(dǎo)商業(yè)銀行，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，適度增加對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性貸款的投放力度，這對緩解部分房企償債壓力、緩釋降低房企金融風(fēng)險起到積極推動作用。

差別化住房信貸政策將繼續(xù)精準實施

除了用途領(lǐng)域的拓展外，《通知》還涉及多個亮點。

比如，經(jīng)營性物業(yè)貸款借款人可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％等。

在市場分析看來，這是對現(xiàn)有經(jīng)營性貸款要求的突破，擴大了用途范圍、提高了可貸額度，對當前改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動性將發(fā)揮重要作用。

自2023年年底中央經(jīng)濟工作會議以來，中央及相關(guān)部委推出了一系列房地產(chǎn)支持政策，特別是關(guān)于房企風(fēng)險管控和資金支持方面，2024年要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，延長并落實好房地產(chǎn)“金融16條”支持政策，有效擴大對民營房企融資渠道和加大融資規(guī)模。

徐躍進認為，2024年，房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險為首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

龐溟預(yù)計，房地產(chǎn)“金融十六條”、金融“三支箭”措施將繼續(xù)滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，為優(yōu)質(zhì)房企房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、保交樓等環(huán)節(jié)以及保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等重點領(lǐng)域提供融資支持，差別化住房信貸政策將繼續(xù)因城施策精準實施，更好地滿足居民剛性和改善型住房需求。

此外，龐溟分析，長遠來看，貨幣信貸和其他金融政策應(yīng)與土地、財稅、住房、城規(guī)、產(chǎn)業(yè)、社會等方面政策緊密配合，深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，構(gòu)建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，服務(wù)構(gòu)建租購并舉住房制度與壯大多層次住房保障體系，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡、成功轉(zhuǎn)型、持續(xù)健康發(fā)展。????

本文轉(zhuǎn)自于    第一財經(jīng)