開發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”，幾乎成了民間共識。但為什么直到今天，我們還在為公攤面積憂心？
最近，有關#外墻面層均計入建筑面積#的話題在社交平臺上被廣泛討論。
起因是3月1日起實行的新規(guī)——《民用建筑通用規(guī)范》。新規(guī)3.1.1條明確規(guī)定：“建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”
這句拗口的專業(yè)表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。
去年，青島一市民購房后發(fā)現(xiàn)，110平米的房子，公攤面積占到近一半。/中新經(jīng)緯微博截圖片
由于公攤比例的不透明性，民間呼吁“取消公攤”的聲音已久。連公攤的“鼻祖”中國香港，都于2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點取消了公攤。
如今已經(jīng)是2023年，為何取消公攤一事不僅沒有進展，反而還往回走了呢？
有專家給出了相對積極的解讀。據(jù)紅星新聞報道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：“從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利于提升房屋的生命質量。”
此言一出，輿論嘩然。網(wǎng)友對此相當不忿：
“房屋的生命質量？原來，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學高度的。”
“質量安全不是開發(fā)商應該做到的嗎？消費者自有評判和分辨，如果質量不好，白送都不要。”
公攤面積不僅沒取消，反而還擴大了？
仔細對比新舊規(guī)定之后不難發(fā)現(xiàn)，在此之前，有關部門就已經(jīng)把外墻面積算進了建筑面積里。
2013年12月，住建部發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，其中明確定義：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。注意關鍵詞——“外墻結構外圍水平面積之和”。
不過，這項《規(guī)范》也明確指出了不計入建筑面積的項目：包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。
今年的新規(guī)從“外墻結構外圍水平面積之和”改為了“外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積”，進一步劃重點，也就是“結構外圍”改為了“結構外表面”。這個改動意味著，原來不計入建筑面積的項目，現(xiàn)在都需要計入建筑面積。
而建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結構外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規(guī)解讀為擴大公攤的原因所在。
很多人開始關心，這項新規(guī)實施之后，公攤面積能增加多少呢？這可能取決于外墻表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這么簡單。
據(jù)第一財經(jīng)報道，有建筑設計從業(yè)者測算，一般來說，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個總建筑面積為10萬平方米的剛需小區(qū)，建筑面積大約增加500平方米，假設有1000戶，則每戶多出0.5平方米。
而如果是幕墻外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區(qū)，建筑面積大約增加3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區(qū)，戶均面積較大，總計有500戶，則每戶多測算出6平方米。
不過近日，住建部對媒體回應，《民用建筑通用規(guī)范》會增加公攤面積的說法是誤讀。
目前這項新規(guī)主要是針對建筑設計和工程的標準化規(guī)定，購房人買房時，房產(chǎn)證上的公攤面積則要由房產(chǎn)測繪部門出具測繪報告進行衡量。測繪報告的出具，則要根據(jù)各地發(fā)布的《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》進行。
目前來看，各地的《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計入建筑面積的區(qū)別。
也就是說，3月1日《民用建筑通用規(guī)范》的發(fā)布不會影響到公攤面積的增減，除非《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》發(fā)生調整，后者才是關鍵。
既然叫“公攤”，至少要公開透明
公攤面積的概念最早出現(xiàn)在香港，歷史并不長。
20世紀50年代，中國香港的房屋以整棟銷售為主，這種方式簡單直接，但價格也高，因此成交量低。隨后，香港便出現(xiàn)了按戶出售的售賣模式。但問題馬上出現(xiàn)，樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰來承擔呢？
位于香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價，從而解決了這個問題。此后，更多房產(chǎn)商開始使用這種方式。
與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進到當?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售中。此后，這種模式從深圳輻射到全國其它地區(qū)，成為了中國房屋面積計算的主要模式。
但物極必反，各地開始出現(xiàn)開發(fā)商以公攤侵害購房者利益的事件。
2006年，長江實業(yè)開發(fā)的項目“元朗四季豪園”開售。交房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本300多平方米的洋房，實用面積只有不到90平方米，實際得房率僅為29%，而整個項目的得房率最高也只有42%。
類似的事件屢見報端，前文提及的青島樓盤也是如此。
花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀感受到，但墻有多厚，就很難感受到了。如果將來修改《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》，也將“結構外表面”算進公攤，開發(fā)商能搞的小動作可以更多，比如外墻用很厚的磚，用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……
開發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”，幾乎成了民間共識。
早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案；2022年，全國政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。
“發(fā)明”公攤的香港，在2013年取消公攤后甚至明文規(guī)定，新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。
有專家說，公攤面積較小、實用率較高，并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒有避難層等設計，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。
公攤=公共空間？這樣的等號不負責任
但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數(shù)國家都沒有公攤面積這個概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？
本質上說，人們呼吁取消公攤，一方面是希望房價的計算能透明一些，另一方面則是因為這部分面積還會影響其他費用的計算，比如物業(yè)費、北方的供暖費，這些費用的收取都要按照房屋面積來計算。
誠然，公攤面積的取消，短期內(nèi)難以實現(xiàn)，但既然具有一定的公共屬性，那么它的范圍、面積都應該明確公開，這樣，公共空間能發(fā)揮該有的作用，實用面積也能得到保障。
本文轉自于 新周刊
