▲2022年7月12日，西安，楓丹唐悅小區(qū)二期延期交房，擔心爛尾的業(yè)主前來看房 圖/人民視覺
當前房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，導(dǎo)致風(fēng)險增加。化解風(fēng)險的關(guān)鍵在于使居民部門在房地產(chǎn)配置方面的比重逐漸降低，降低中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)從投資拉動轉(zhuǎn)為消費驅(qū)動。
近日，一些地方的“爛尾樓”維權(quán)業(yè)主向當?shù)刈〗ň?、銀監(jiān)局及貸款銀行等發(fā)出“強制停貸告知書”，表示如項目方無法在規(guī)定時限內(nèi)順利復(fù)工，業(yè)主將“斷供停貸”。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心(CRIC)統(tǒng)計,截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達10%。2022年7月 14日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等主要銀行相繼發(fā)布公告回應(yīng)稱，針對近期個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險暴露，個別樓盤的開發(fā)項目出現(xiàn)延期交付的情況，“涉及本行規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。”同日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
《南方人物周刊》就停貸事件采訪了廣東省城規(guī)院住房政策中心首席研究員李宇嘉及中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷，以下為與李宇嘉和李迅雷的對話：
問題不在預(yù)售制，而在于制度能否被遵守和執(zhí)行
南方人物周刊：2021年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)一些爆雷現(xiàn)象，為什么是在2022年年中出現(xiàn)“抱團停貸”？
李宇嘉：2021年下半年屬于風(fēng)險釋放階段。許多房企風(fēng)險顯現(xiàn)后，無論是地方政府、開發(fā)商，還是各地工作組都在積極推進樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)和交付。各方都會對購房者進行安撫，后者也會配合，只要能交付，延遲一段時間也沒什么。但幾輪下來，部分購房者可能發(fā)現(xiàn)協(xié)調(diào)未果，或者并沒有真正復(fù)工，作出“停貸”選擇。
南方人物周刊：為什么鄭州市的樓盤在既有的“強制停貸項目”中占比較高？
李宇嘉：鄭州的房地產(chǎn)在總量上擴張較快，棚改規(guī)模也較大。棚改項目涉及到拆遷，很多項目手續(xù)并不完善。最初，大家都覺得房子好賣，開發(fā)肯定能掙錢，很多資質(zhì)不好的本地開發(fā)商也混了進來。這些開發(fā)商往往手續(xù)不完善，資金也不到位，一邊辦手續(xù)一邊施工，最后達不到銷售條件的，就違規(guī)銷售，或者施工進度不達預(yù)期，地方政府就給批了預(yù)售資質(zhì)。一旦市場下行，亂是必然后果。
▲廣東省城規(guī)院住房政策中心首席研究員李宇嘉 圖/受訪者提供
南方人物周刊：2022年6月底，房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布百強房企2022年6月銷售數(shù)據(jù)。6月單月來看，百強房企業(yè)績規(guī)模環(huán)比增長達61.2％。這輪“抱團停貸”開始前，行業(yè)似乎呈現(xiàn)出了一定程度的復(fù)蘇態(tài)勢。
李宇嘉：是的，6月中下旬樓市是有回升的。隨著國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，疫情期間積攢的需求有所釋放。其次，國家和地方政府的政策紓困（比如5月20日央行將5年期以上貸款市場報價利率下調(diào)了15個基點，首套房商貸利率下限下調(diào)20個基點）起效，也帶來了需求釋放。但到了6月底7月初，國內(nèi)一些熱點城市又出現(xiàn)了新一輪疫情，剛剛回升的樓市又受到了影響。
對開發(fā)商來說，不是說房子現(xiàn)在不好賣，等著以后再賣就行。今年三季度是開發(fā)商到期債務(wù)償還的一個高峰期，迫切需要樓市好轉(zhuǎn)來緩解資金鏈。如果前面的風(fēng)險房企還沒解決，后面可能又有新的問題房企出現(xiàn)，影響市場信心。
南方人物周刊：很多業(yè)主都指出，樓盤停工或爛尾的一個重要原因是預(yù)售資金被挪用。預(yù)售資金到底流向了何處？
李宇嘉：投新項目、償還債務(wù)、多元化經(jīng)營等等。
南方人物周刊：強制停貸的事件曝出后，有人將不滿指向了預(yù)售制度。之前，國內(nèi)也有過一輪關(guān)于是否取消商品房預(yù)售制度的討論。其實，美國、日本、新加坡等國都有預(yù)售制，但我國的預(yù)售模式相對粗糙。我們應(yīng)該如何理性看待期房銷售模式？
李宇嘉：期房銷售模式有它的合理性。首先，期房能夠增加供應(yīng)。如果開發(fā)商只有在樓房封頂后才能售賣，供應(yīng)速度必然上不來。其次，期房可以降低資金成本?，F(xiàn)在地價、融資成本、稅費都比較高，如果全部采用現(xiàn)房售賣模式，開發(fā)商前期投入成本大、周期長，這部分成本最終還是會轉(zhuǎn)嫁到房價上，房價上漲，老百姓的壓力就更大了。
現(xiàn)在的問題不在于預(yù)售制度或者預(yù)售金監(jiān)管制度，而在于這些已有的制度有沒有很好地被遵守和執(zhí)行。比如預(yù)售資金監(jiān)管是否嚴格，是不是所有賣房款全部進了預(yù)收賬戶，優(yōu)先支付工程款、農(nóng)民工工資，然后根據(jù)項目的施工進度來撥付預(yù)售資金。
南方人物周刊：從供給端的角度看，當前解決問題的難點在哪里？
李宇嘉：供給端的困擾在于多方陷入博弈困局。大家各有各的訴求，各顧各的一畝三分地。滿足一方的訴求，就必然要犧牲另外一方或幾方的利益。
銀行要保護自己的債權(quán)，所以不允許挪動預(yù)售資金；地方政府要保交樓，所以希望把這筆錢用在施工建設(shè)上；施工單位原本可以按季度甚至半年結(jié)一次，現(xiàn)在可能要求先付施工款才復(fù)工，開發(fā)商沒錢，施工單位就不施工。
“增量化解存量”的模式難以為繼
南方人物周刊：過去，這幾方的利益如何協(xié)調(diào)？
李宇嘉：過去通常是以增量來化解存量。只要樓市上行，即便資金監(jiān)管強化了，只要新項目賣得好，開發(fā)商能收到新資金，存量項目的資金就能解決。但現(xiàn)在的問題是地產(chǎn)處于下行區(qū)間。這也是為什么過去也有爛尾樓，但影響沒有這次大。除了之前爛尾樓的范圍和規(guī)模較小，也因為房價一旦上漲，很多問題就迎刃而解了。如果大家依然預(yù)期房價會上漲，或許也就不會有這么多人選擇斷供。
南方人物周刊：你在2022年1月的《2022年資本市場十大猜想》一文中曾提到，地產(chǎn)下行是2022年宏觀經(jīng)濟最大的潛在挑戰(zhàn)。你認為當前的停貸事件發(fā)生的根源就在于房地產(chǎn)的上行周期結(jié)束。
李迅雷：對。過去，中國處于人口紅利期，經(jīng)濟高速增長，拉動基建，城市化進程加快，居民對房地產(chǎn)的需求旺盛，推動房地產(chǎn)行業(yè)繁榮。同時，中國成為全球制造業(yè)中心，充足的外匯儲備拉動人民幣升值，外資進一步流入，推升經(jīng)濟增長。多重因素推動了居民對房地產(chǎn)的需求。然而，隨著人口老齡化加速和城市化進程的放緩，居民對房地產(chǎn)的需求在下降。居民部門的購房貸款余額增速已出現(xiàn)了顯著下降，這標志著房地產(chǎn)長周期的上升階段已經(jīng)基本結(jié)束，接下來可能不得不面臨長周期的下行階段，下行周期將是比較痛苦的。
國家應(yīng)該很早就看到了這個問題的嚴峻性，所以從供給和需求兩端都在控制。2016年12月14日，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”。這些年，國家也一直在大城市推行限價、限購、限貸政策，為的就是防止房地產(chǎn)市場過熱。同時，因為看到房企杠桿率過高的問題，又在2020年出臺了“三道紅線”的監(jiān)管要求（注：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍）。
不過現(xiàn)在看來，企業(yè)部門和居民部門還遠遠沒有準備好。所以當前最緊要的就是要守住底線，避免發(fā)生由于債務(wù)違約事件頻發(fā)引起的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，以及局部性金融風(fēng)險的蔓延。
南方人物周刊：下行周期，大家將可能面對哪些“痛苦”？
李迅雷：首先，長期以來，大家都形成了一種思維定勢，即房價只漲不跌，二十多年來，至少絕大部分人買房都是賺錢的。而且，中國居民資產(chǎn)配置中60%以上都是房地產(chǎn)。未來，當你還要繼續(xù)長期還貸的時候，但房價已經(jīng)開始下跌，你就會比較痛苦。即便房價不跌，停止上漲也是一種資金成本提升，因為你還要繼續(xù)支付利息。就算房價名義上在漲，如果房子交易清淡，賣出的難度增加了，有價無市，也會很痛苦。
其次，對地方政府來說，過去土地拍賣的出讓金收益及其他房地產(chǎn)稅加起來要占其整個財政收入的1/3左右。一旦這塊大幅下降，地方財政收入減少，支出是剛性的，也會比較痛苦。
第三，對于房企而言，過去的高杠桿形成的大量債務(wù)，以往可以通過提高房地產(chǎn)銷售的周轉(zhuǎn)率來保持一定現(xiàn)金流的穩(wěn)定，如今即便房價不跌，但周轉(zhuǎn)慢了，違約風(fēng)險就會大幅增加。對于銀行而言，過去居民房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，今后隨著部分地區(qū)房價的下跌，房貸的違約風(fēng)險也會增加。
▲中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷 圖/受訪者提供
降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴迫在眉睫
南方人物周刊：“軟著陸”的難點在哪里？
李迅雷：這是全球面臨的共同難題。無論是日本還是歐美西方國家，應(yīng)對房產(chǎn)泡沫通常的做法是調(diào)高利率，金融收緊，最終戳破泡沫，無一例外都是以“硬著陸”告終。有西方國家的經(jīng)驗教訓(xùn)在前，可以引以為戒，而且我們還具有管控能力較強的體制優(yōu)勢，可以從需求和供給兩端一起發(fā)力來控制房地產(chǎn)風(fēng)險，包括2021年年末的中央經(jīng)濟工作會議也再次強調(diào)要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。然而，即便我們在政策上有所防范，但要完全化解房地產(chǎn)體量過大這個長年累積的問題也很難，“冰凍三尺，非一日之寒。”關(guān)鍵問題是，怎么能夠維持房價穩(wěn)定，怎么能夠使居民部門在房地產(chǎn)配置方面的比重逐漸降低，以時間換空間，降低中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，化解經(jīng)濟風(fēng)險，實現(xiàn)經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)從投資拉動轉(zhuǎn)為消費驅(qū)動。這是最大的難點。
所以，“十四五”規(guī)劃《綱要》提出要“推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。現(xiàn)在來看，國際大循環(huán)是比較暢通的（注：據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，2022年上半年我國貨物貿(mào)易進出口總值19.8萬億元人民幣，同比增長9.4%。其中，出口11.14萬億元，增長13.2%），但當前內(nèi)循環(huán)表現(xiàn)不佳。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-5月份數(shù)據(jù)，社會消費品零售總額同比下降1.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4.0%，全國商品房銷售額下降31.5%，住宅銷售額下降34.5%。這都說明我們當前確實面臨一定程度上的內(nèi)循環(huán)不暢問題。
南方人物周刊：當前來看，你認為應(yīng)如何避免更“痛苦”的局面出現(xiàn)？
李迅雷：要暢通循環(huán)需要財政支持，也就是說，當居民部門和企業(yè)部門都不愿加杠桿，甚至在降杠桿的時候，政府部門必須加杠桿。對于企業(yè)部門，2022年我國預(yù)計通過減稅退稅約2.5萬億以支持市場主體紓困和發(fā)展，對企業(yè)的減負力度還是比較大的。但房地產(chǎn)企業(yè)依然存在比較大的資金缺口。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)，可能需要建立一個紓困資金池，解決它們短期的流動性問題。對于居民部門，在收入增速放緩的背景下，儲蓄率卻在大幅提升，說明消費和投資的信心不足。所以重要的是如何提升居民部門的信心，例如中央財政可以通過發(fā)行特別國債的方式來支持消費券發(fā)行，可以提供更多的社會保障房建設(shè)，來補貼中低收入階層，讓他們敢消費、愿消費。
本文轉(zhuǎn)自于 南方人物周末
