位于上海大虹橋的申虹路，全長雖不足3公里，卻被稱為“房企宇宙中心”。在房地產(chǎn)全國化的浪潮下，巔峰之時超過10家房企的總部曾坐落于此，并上演了一個個自我蛻變的商業(yè)故事。
然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，一切已物是人非。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，遷出速度遠超當年房企的遷入速度。
猶如倦怠于在一線城市繼續(xù)打拼的年輕人，這些房企大多選擇撤退下沉，重回原來的區(qū)域大本營。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，如果房企的債務(wù)風險持續(xù)，其在上海辦公的成本壓力也會越來越大，他預計，下半年或還會有更多房企將總部搬離上海。
落子上海
2017年，新力地產(chǎn)正式將總部搬遷至上海，成為第一家落戶上海的江西本土房企。彼時在上海，新力地產(chǎn)既沒有土地儲備，也沒有項目落地，搬遷總部的目標更多是希望以上海為中心，進一步輻射南京、蘇州等長三角區(qū)域。
同一年，中駿集團、東源地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等另外6家房企也紛紛將總部遷至上海。而在它們之前，在2000年就從香港、廈門來到上海探路的世茂地產(chǎn)和旭輝集團，早已成為行業(yè)中的佼佼者；在它們之后，祥生地產(chǎn)、藍光發(fā)展(1.520, 0.04, 2.70%)、弘陽地產(chǎn)等來者的腳步亦未曾停歇。
在全國化擴張的過程中，來滬落子總部，被不少中小企業(yè)視為重要的跳板。尤其是在2016至2017年期間，一二線城市房價大幅上漲帶動了三四線城市熱度攀高，整體樓市量價齊升。此后便出現(xiàn)了第一波房企搬遷總部的高峰，有約13家房企從不同城市遷往上海，其中以閩系房企為最多。
旭輝集團董事局主席林中就曾表示，在環(huán)渤海、大灣區(qū)、長三角幾個區(qū)域中，長三角市場化最成熟，市場也最公開透明，長三角的房地產(chǎn)體量也是幾大區(qū)域之首。
2012年時任陽光城(2.060, 0.00, 0.00%)總裁的陳凱也曾坦言，上海是中國的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，落子上海是看好這個中國經(jīng)濟、金融和技術(shù)中心的未來發(fā)展?jié)摿?。因此，進軍上海市場一直是公司的目標，是陽光城全國布局的重要一部分。
2019年已經(jīng)躋身千億俱樂部的藍光發(fā)展也正式啟用上海+成都雙總部。“在進入千億元之上的嶄新征程后，藍光發(fā)展也需要借助上海這個更大的平臺。”藍光發(fā)展董事長楊鏗曾稱。
而即便不是搬遷總部，上海也是不少龍頭房企戰(zhàn)略布局中的重要一環(huán)。2020年年底，萬科就將原在深圳總部的“研究與開發(fā)專業(yè)公會”轉(zhuǎn)移到上海辦公，該公會囊括了設(shè)計、招采、成本、工程等職能部門。
有分析觀點認為，這或可被視為萬科設(shè)立了“雙總部”，將開發(fā)業(yè)務(wù)拆分出來放到上海，為專業(yè)總部，旨在加強開發(fā)業(yè)務(wù)，原深圳總部則淡化了地產(chǎn)色彩，為綜合性職能的集團總部。
蛻變歷程
在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，上海作為全國的金融高地，在融資方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，各大銀行的總部、基金公司、信托、私募、保險、資管等都在上海有機構(gòu)，房企在對接資本方時會有較大的優(yōu)勢。
宋紅衛(wèi)還提到，長三角區(qū)域是全國房地產(chǎn)規(guī)模最大的經(jīng)濟圈，地方房企全國化的第一站基本都要選擇長三角，不管從管控半徑，還是從區(qū)域輻射來看，上海都是最適合作為總部或者區(qū)域總部來管控長三角區(qū)域的城市。
上海強大的資金、資源優(yōu)勢以及長三角城市群的區(qū)位優(yōu)勢，對于房企尤其是中小型房企的銷售規(guī)模擴張以及全國化布局都發(fā)揮了重要作用。不少房企在落子上海后都完成了從區(qū)域性公司到全國性房企的蛻變，個別房企甚至沖進千億。
以陽光城為例，2012年將總部從福州搬遷至上海的時候，陽光城全年銷售額僅73億元。但到了2013年，公司銷售額就一躍增至220億，2019年已經(jīng)達到2110億，躋身行業(yè)銷售TOP20。也就是說，在搬遷總部后的7年里，陽光城銷售業(yè)績增長了30倍。
此外，2019年藍光發(fā)展，當年公司新增土地儲備總建筑面積1121萬平方米，其中華東地區(qū)277.55萬平方米，占比為24.76%，年內(nèi)華東區(qū)域銷售金額為260.96億元，占比25.7%，在各區(qū)域中排名第一。
除了實現(xiàn)了規(guī)模訴求之外，上海也為房企吸納行業(yè)人才提供了便利。IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，上海占據(jù)著中外經(jīng)濟交流的高地，這座城市在動態(tài)發(fā)展與調(diào)整中在我國經(jīng)濟發(fā)展中的地位、優(yōu)勢始終沒所變化，對高端人才的吸引力未曾減弱。
以祥生地產(chǎn)為例，2019年公司宣布啟用上海新總部，次年便吸引了原財務(wù)總監(jiān)談銘恒“回巢”出任副總裁。擅長于財務(wù)管理談銘恒曾歷經(jīng)景瑞地產(chǎn)和正榮地產(chǎn)上市，重回祥生當年，談銘恒便協(xié)助祥生完成了上市，作為當時最后一家仍未上市的TOP30房企，祥生從遞表到過聆訊耗時不足五個月。
2019年總部遷入上海的港龍集團，次年也引入了原中梁地產(chǎn)北方區(qū)域集團總裁姜煒出任執(zhí)行總裁，此后公司便以蕪湖為起點首進安徽，此外還成立了西南等區(qū)域公司，進一步將全國化進程加速。
撤退下沉
借助上海的資源高地，房企不斷開啟快速擴張、積極拿地的戰(zhàn)略，雖然一定程度上完成了業(yè)績跨越式的提升，但也為房企資金鏈風險埋下了隱患。隨著2020年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，早些年遷入上海的房企如今則紛紛選擇撤退，重回原本的區(qū)域大本營。
最為典型的要數(shù)藍光發(fā)展，在債務(wù)暴雷后，公司在2021年放棄雙總部，大部分之能人員從上海撤回成都。另一家千億房企祥生地產(chǎn)也退租了上?？偛看髽?，并將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州。
6月初，有市場消息稱，弘陽地產(chǎn)上海總部的員工收到通知，上?？偛康牟糠致毮軐⑥D(zhuǎn)移至南京，同時縮減了上海寫字樓的租賃規(guī)模，從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。
根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。但僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，在當時搬遷總部至上海的房企中，占比已達25%，遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度，而且搬離的多數(shù)為百億規(guī)模的房企。
究其原因，宋紅衛(wèi)分析認為，隨著三道紅線、貸款集中度等政策實施，銷售規(guī)模不再是衡量房企信貸資格的指標，負債、現(xiàn)金流、償債能力反而成為房企融資的重要指標。“也就是說，即使在上海，房企也不一定能夠融到資金。”
柏文喜則指出，如今多家企業(yè)悄然離場，反映出房企因應(yīng)行業(yè)形勢變化而進行的收縮性戰(zhàn)略調(diào)整和收縮，同時也從側(cè)面反映出房企的債務(wù)緊張，難以支撐上?？偛繋淼馁Y金費用的實情。“在行業(yè)下行、市場走低和企業(yè)發(fā)展陷入困境的情況下，收縮戰(zhàn)線、壓縮管理成本和人工成本以保證活下去成了房企的第一要義。”
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，以上海虹橋商務(wù)區(qū)為例，核心區(qū)的寫字樓租金約為5元-7元/平方米/天。這意味著，如果房企總部租賃三層辦公樓，以2000平方米一層來估算，一年租金約為1000多萬。
宋紅衛(wèi)表示，從信用債的融資缺口來看，未來2-3年內(nèi)不少房企都存在融資缺口，只能靠項目銷售回款來償債，這會進一步加劇房企銷售和償債壓力。在一定程度上，如果民企的融資通道不打開，民企的債務(wù)風險就會持續(xù)，他預計，下半年或還會有更多房企將總部搬離上海。
本文轉(zhuǎn)自于 新浪財經(jīng)
