5月20日，央行公布最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上月下降了15個(gè)基點(diǎn)。
5年期以上LPR與房貸相關(guān)，因此備受關(guān)注。4月18日央行的“23條”紓困政策就曾提出，要合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這是2017年以來央行再次對首付和貸款利率提出明確要求，也為本次LPR的下調(diào)做了政策鋪墊。 “即使如此，降幅仍然大大超出預(yù)期，此前業(yè)內(nèi)預(yù)判在4.55%左右。”多位業(yè)內(nèi)人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。
首套利率可低至4.25%
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“5年期以上LPR下降達(dá)到15個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR水平保持不變，可見優(yōu)惠主要是針對中長期貸款的，當(dāng)然也包括居民住房貸款。”一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，從2020年新冠肺炎疫情之后，LPR最多也就是下降10個(gè)點(diǎn)的幅度，“這次的確力度較大，非常給力。”
貝殼研究院市場分析師劉麗杰對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，5月5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)，代表決策層對穩(wěn)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)態(tài)度和決心，將大大提振市場的信心。
值得注意的是，5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。
這就意味著，按照5月20日的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限幅度，當(dāng)前可低至4.25%。
新華社援引《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》報(bào)道認(rèn)為，5年期以上LPR下行，有助于落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，支持剛性和改善型住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費(fèi)和宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
每個(gè)月可省多少房貸？
那么，本次5年以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，對購房者會(huì)有什么實(shí)際影響，每月能省下多少利息開支呢？
前述銀行人士和記者算了一筆賬。假設(shè)購房人的貸款本金為100萬元，并選擇30年等額本息的償還方式，那么可按以下兩種情況來測算。
情況一：不考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策。此時(shí)，房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%，購房人的月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元。
情況二：考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策。此時(shí)，疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，實(shí)際的房貸利率就可以變?yōu)?.25%，若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，購房人的月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。
雖然看起來數(shù)目不大，但是疊加30年的時(shí)間長度，即使利率從4.6%下調(diào)為4.45%，100萬元的房貸也可以省下超過3萬元。
劉麗杰估算說，“本次降息將對新增房貸客戶、存量房貸客戶進(jìn)行全面的降成本，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。”
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青島、濟(jì)南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大了對首套住房的支持。全國103個(gè)重點(diǎn)城市中，有超過60城二套房貸利率在5.2%的水平。
“需要注意的是，對存量貸款，銀行是一年一個(gè)定價(jià)周期。”多位業(yè)內(nèi)人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，本次LPR下調(diào)之后，大量存量房貸用戶的利息調(diào)整，實(shí)際要等到明年元旦之后才能實(shí)現(xiàn)。相信后期銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，可以用于支持住房需求，帶動(dòng)市場交易進(jìn)一步增長，穩(wěn)地產(chǎn)將在穩(wěn)增長中發(fā)揮更積極的作用。
而購買首套房的房貸申請人，受到的優(yōu)惠更為立竿見影。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，“實(shí)際上，已經(jīng)有銀行在推4.25%的利率了。”???
本文轉(zhuǎn)自于 財(cái)經(jīng)國家周刊
