萬達三年還清6000億：王健林做對了什么

王健林 / 萬達集團董事長

首富王健林的“減負”邏輯，千金散盡還復(fù)來。

今年以來，地產(chǎn)行業(yè)大地震，頭部公司頻頻暴雷，負債金額令人咋舌。而提到房地產(chǎn)業(yè)，就有一個繞不開的傳奇人物——王健林。

眼看他樓高起，眼看他樓塌了，眼看他再歸來：誰也沒有想到他能在三兩年內(nèi)還清債款，再次王者歸來。

“定個小目標(biāo)，先掙一個億”。

還記否，王健林在人生最風(fēng)光的時候這般豪言。

2017年，結(jié)束了連續(xù)兩年蟬聯(lián)國內(nèi)富豪榜榜首的春風(fēng)得意，萬達與王健林一起走到了命定的“至暗時刻”。

常年的向銀行貸款，負債率累積達到70%時，銀行再也坐不住了。當(dāng)時披露出來的資料顯示，王健林已經(jīng)向銀行貸款4000多億。

王健林壘堆起一個虛無的資產(chǎn)帝國，從外表看，王健林資產(chǎn)千億，妥妥的富豪，實際上，他的資產(chǎn)如泡沫一般、一戳就破。與此同時，王健林投資的海外產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)虧損，對他而言無疑是雪上加霜。

市場逐漸降溫，大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)最先頂不住，陸續(xù)走上了倒閉或者被收購的田地，即便是房產(chǎn)業(yè)的巨擘，萬達也因此元氣大傷。

一時之間，王健林的債務(wù)累計一度飆升到6000億。王健林也淪為群嘲對象，首富淪為“首負”。銀行催他還錢，但此時的王健林手上空有股票和資產(chǎn)，沒有現(xiàn)錢……

為了還清債務(wù)，王健林他做了哪些？

出售資產(chǎn)減低負債率

2017年，是萬達企業(yè)發(fā)展史上最關(guān)鍵的一年。

這一年，萬達旗下產(chǎn)業(yè)瘋狂生長至頂峰，光是萬達影城在全國就有1300多家，萬達廣場超過200個，萬達五星級酒店達到80家。

這一年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場陡然縮水，上有政策，下有行情，讓主打地產(chǎn)業(yè)的萬達一下子走入了夾縫中求生存的境地。

為了防止資金鏈斷裂，王健林果斷決定壯士斷腕，于2017年7月19日在萬達索菲特酒店，一口氣將13個被寄予厚望的萬達文旅項目91％股權(quán)以及代表了萬達“走向世界的酒店品牌”的77間酒店資產(chǎn)，分別以438.44億元、199.06億元的價格打包賣給了融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)，創(chuàng)下了中國地產(chǎn)史上單一交易的紀(jì)錄。

這場一度傳聞“摔杯子”的交易，讓王健林湊齊了幾百億現(xiàn)金流，從而緩解了銀行的借貸危機。王健林“賣賣賣”的序幕由此開啟，目的則只有一個——降杠桿，減負債，回流現(xiàn)金。但這遠遠不夠，王健林接著變賣資產(chǎn)。之后又忍痛割愛，將九江、南昌、鹽城等地的萬達廣場賣給珠江人壽，一步一步緩解負債壓力。

到2018年，王健林轉(zhuǎn)賣萬達商業(yè)和萬達影業(yè)的股票，阿里和文投因此登上第二、第三把椅。

“總之萬達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現(xiàn)在和今后處置一些資產(chǎn)的邏輯?！痹谌f達集團2018年工作總結(jié)中，王健林說，“2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。應(yīng)該是國內(nèi)大型企業(yè)中，有息負債率下降最多的企業(yè)之一?！?/span>

到2018年下半年，王健林通過不斷拆解變賣自己一手建立起來的資產(chǎn)帝國，已經(jīng)償還了2000億債務(wù)，其負債率也相較于同行低20%，處于安全界限內(nèi)。

清空海外投資謝幕

然而，隨著銀監(jiān)會調(diào)查大舉海外投資集團的貸款情況，以及下發(fā)的限制房地產(chǎn)、酒店、娛樂等境外投資的指導(dǎo)意見接連“祭出”，萬達隨之遭遇“股債雙殺”。

8月，國家下發(fā)《關(guān)于進一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資，而這些恰恰是王健林近幾年來重點布局的領(lǐng)域。

隨后，王健林對外公開表態(tài)，積極響應(yīng)國家號召，決定把主要投資放在國內(nèi)。

2017年6月，萬達酒店發(fā)展以2.72億歐元代價完成對馬德里物業(yè)項目西班牙大廈的出售，這一項目是其在2014年以2.65億歐元購入的，表面看似有盈利，但因歐元對人民幣的匯率變化，此次出售實則虧損了近2億元。

2017年8月，萬達棄購倫敦九榆樹廣場（Nine Elms Square）地塊，在最后階段轉(zhuǎn)售給了富力地產(chǎn)和中渝置地。

2018年1月，萬達酒店發(fā)展宣布，擬以3560萬英鎊（約合人民幣3.15億元）出售英國倫敦的項目——萬達One Nine Elms（萬達·倫敦ONE）60%的股權(quán)，余下的40%股權(quán)也已經(jīng)以相同的每股售價簽訂出售協(xié)議。

據(jù)此計算，萬達將以約5935萬英鎊（約合人民幣5.25億元）的價格將倫敦項目整體售出，且由于買家負責(zé)承擔(dān)該項目債務(wù)，萬達將在此次交易中大約獲得約4132萬英鎊（約合人民幣3.67億元）的收益。

值得一提的是，這是萬達酒店發(fā)展的首個海外項目，也是萬達集團的首個海外物業(yè)項目。2013年買入這個項目時，萬達曾將其視作全球化布局的開始。

出售倫敦ONE同月，萬達酒店發(fā)展再度宣布，將以3.15億澳元（約合16億人民幣）出售萬達位于澳大利亞的兩個項目——悉尼的Circular Quay公寓和酒店項目和黃金海岸的Jewel度假村項目，而此次出售項目預(yù)期將產(chǎn)生收益約5.56億港元（約合人民幣4.58億元）。

彼時，萬達酒店發(fā)展曾表示，截至2017年底，其超過73.9%的海外資產(chǎn)已經(jīng)分類為終止經(jīng)營業(yè)務(wù)，并已于2018年完成出售，芝加哥項目為其唯一剩余的海外物業(yè)項目。

而隨著芝加哥項目宣布出售，萬達酒店發(fā)展徹底失去了曾經(jīng)身為“萬達集團旗下的主要海外收購平臺”的最后功能。

至此，王健林大開大合的海外地產(chǎn)投資也將正式宣告落幕。

轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式

時至今日，房地產(chǎn)的“黃金時代”已然過去，當(dāng)“五道紅線”壓頂，當(dāng)無數(shù)中小房企“度日如年”，當(dāng)老大哥萬科都高喊“活下去”的時候，萬達早就開始了由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

萬達負債6000億元的背后，有一點就是和過度擴張房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。對此萬達對自己的商業(yè)做出了新的規(guī)劃，其業(yè)務(wù)調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)、電商、文化、金融等四大產(chǎn)業(yè)。要知道萬達負債之前的經(jīng)營模式是重資產(chǎn)，這就導(dǎo)致萬達強烈依賴于資金供應(yīng)鏈，一旦資金鏈斷裂，萬達便舉步維艱。這讓王健林跌了一個大跟頭，還債的同時王健林摸索到了企業(yè)發(fā)展的新趨勢，開始帶領(lǐng)萬達朝輕資產(chǎn)的道路走去。

2018年3月，萬達的主營業(yè)務(wù)萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（“萬達商業(yè)”）更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（“萬達商管”），去掉了“地產(chǎn)”二字，其產(chǎn)品萬達廣場的業(yè)務(wù)模式也從拿地自持，向輸出管理，租金分成轉(zhuǎn)變。

此后，萬達在輕資產(chǎn)之路上飛奔。也正是這種轉(zhuǎn)型，讓萬達徹底跳出了“高收入+高風(fēng)險”的模式。

自2019年起，萬達重拾“地產(chǎn)投資”。萬達官網(wǎng)顯示，地產(chǎn)集團已從商管集團中剝離，成為與商管集團、文化集團、投資集團并列的板塊。2019年，萬達地產(chǎn)權(quán)益銷售額為430.8億元。2020年，地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1000億元。2020年上半年，萬達拿地面積為33.1萬平，新增拿地金額15.6億元。

在2020年，王健林的萬達廣場其中的輕資產(chǎn)就有27個，比之前超了60%，為了進一步的發(fā)展輕資產(chǎn)，他前后又簽約了60個輕資產(chǎn)。原先的萬達廣場側(cè)重點都是建立在比較發(fā)達的城市，發(fā)展輕資產(chǎn)后，萬達的建立路線開始向三四線城市轉(zhuǎn)型。

患難夫妻雙雙把錢還

作為曾經(jīng)亞洲首富的妻子，林寧當(dāng)然有顯赫的地位。按理說，她是名人的妻子，應(yīng)該高度曝光，但林寧一直保持低調(diào)。與引人注目的王健林和王思聰這對父子不同，她很少出現(xiàn)在公眾視野中。

據(jù)企查查顯示，林寧是大連林氏投資集團董事長，旗下有19家關(guān)聯(lián)企業(yè)，涵蓋裝飾裝潢、餐飲娛樂和對外貿(mào)易等。雖然與萬達的經(jīng)營方向不同，但兩者合作密切。此外，林寧還在2008年8月成立了歐蘭特俱樂部。該俱樂部主要為權(quán)勢打造，為他們尋找商機、結(jié)交朋友提供一個專門的場所。

在上流社會，歐蘭特非常有名。曾被評為“中國五大頂級俱樂部”之一、“影響商界生活的十大財富尚品”之一、“年度最具活力俱樂部”等，在俱樂部中屬于“高端中的高端”。聯(lián)想集團的柳傳志、新希望集團的劉永好、曾經(jīng)擔(dān)任招商銀行行長的馬蔚華等等都是俱樂部的會員，王健林自然也是其中之一。

而在王健林陷入債務(wù)危機時，為了盡快地幫助丈夫度過危機，林寧也做了很多。

在危難時刻，為了鞏固王健林對萬達的控制權(quán)，林寧卸任了萬達董事，并將股份和投票權(quán)轉(zhuǎn)給了王健林。據(jù)說在萬達資金鏈最緊缺的時候，林寧甚至變賣首飾、字畫等收藏，為萬達提供現(xiàn)金。

有了林寧的支持，得到喘息的王健林開始變賣資產(chǎn)還債，洗盡鉛華，重新出發(fā)。

結(jié)語

萬達起家于地產(chǎn)，蓬勃于多元化，而后又被多元化帶來的負重所累；從“買買買”到“賣賣賣”，再到重拾文旅、地產(chǎn)，過去3年來，王健林的得到與失去值得深刻反思。

在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、金融監(jiān)管趨嚴(yán)、企業(yè)出海投資趨緊的大環(huán)境下，萬達的進退選擇，構(gòu)成了中國企業(yè)適應(yīng)時代要求、跨越轉(zhuǎn)型瓶頸期、尋求發(fā)展空間的一個縮影。

別人焦頭爛額的時候，王健林已經(jīng)通過提前布局，完成了轉(zhuǎn)型。

縱觀當(dāng)今的商業(yè)格局中，在宏觀經(jīng)濟和地產(chǎn)行業(yè)的寒冬期，萬達集團的轉(zhuǎn)型無疑是最正確的抉擇，也為中國那些苦苦掙扎的企業(yè)家們提供了一個可以借鑒的樣本。

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