對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，政策底、市場(chǎng)底、業(yè)績(jī)底不會(huì)同時(shí)出現(xiàn)，有一定的傳導(dǎo)時(shí)間，目前政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)還在探底中，房企報(bào)表在未來(lái)一兩年依然會(huì)處于底部區(qū)域

文｜《財(cái)經(jīng)》記者 張建鋒 王穎編輯｜楊秀紅
 

防風(fēng)險(xiǎn)、保民生的基調(diào)下，2024年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，但下探的過(guò)程中亦出現(xiàn)些許曙光。

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一方面，上市房企業(yè)績(jī)、各地房?jī)r(jià)、房企股價(jià)均出現(xiàn)罕見(jiàn)下跌，疊加房企資金鏈持續(xù)緊張，令當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)難言樂(lè)觀。其中，國(guó)內(nèi)二手房房?jī)r(jià)已跌到2018年甚至更早之前，多數(shù)上市房企的股價(jià)和業(yè)績(jī)跌回到十年前。另一方面，雖然房企銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，但隨著中央和各地政府救市政策出臺(tái)，部分月份房企銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)脈沖式回暖，這又給市場(chǎng)帶來(lái)希望。

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如何用一句話概括當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)形勢(shì)？在任澤平團(tuán)隊(duì)看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但形勢(shì)嚴(yán)峻性為1998年房改以來(lái)之最。

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時(shí)值8月末，上市房企2024年中報(bào)基本披露完畢，這為市場(chǎng)提供了一面可以管窺中國(guó)地產(chǎn)現(xiàn)狀的鏡子。

由于房?jī)r(jià)下行、資產(chǎn)減值等因素?cái)_動(dòng)，2024年上半年上市房企業(yè)績(jī)較為低迷。

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?據(jù)《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)，今年上半年超四成A股上市房企虧損，超六成房企的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)跌到十年前（不包含2014年后上市公司）。上述錄得虧損的地產(chǎn)公司，不僅有萬(wàn)科（000002.SZ，2202.HK）等地產(chǎn)龍頭公司，還包括部分國(guó)企、央企。

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一位上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，期房從開(kāi)始銷售到收入體現(xiàn)到上市房企業(yè)績(jī)層面，一般需要兩年左右時(shí)間，接近完工的期房該時(shí)間也在半年以上。2024年上半年上市房企凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)多反映的是2023年甚至2022年的銷售情況，所以行業(yè)內(nèi)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在上半年都不太好看。

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“從表象來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，盡管政策面不斷優(yōu)化，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)普遍承壓。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴《財(cái)經(jīng)》，“從深層原因來(lái)看，則是需求不足所導(dǎo)致，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和居民收入預(yù)期的調(diào)整影響了購(gòu)房者的消費(fèi)信心，使得購(gòu)房需求持續(xù)萎縮。”

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從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)方正證券統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月，70個(gè)大中城市新房、二手房房?jī)r(jià)較2021年中的高點(diǎn)分別回落7.1%、13.2%。二手房?jī)r(jià)調(diào)整歷時(shí)三年，目前回到2018年前后。

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國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行階段：房?jī)r(jià)普遍下跌，二手住房?jī)r(jià)格創(chuàng)2005年以來(lái)最大同比跌幅。

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2024年前五個(gè)月，中國(guó)新房銷售數(shù)據(jù)同比降幅超過(guò)20%，這是繼2022年以來(lái)，該降幅再次回到兩位數(shù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1月-5月，中國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下滑20.3%、27.9%。但隨后的6月、7月該數(shù)據(jù)有所收窄。該變化在萬(wàn)科等上市房企月度銷售數(shù)據(jù)上，亦有體現(xiàn)。今年7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)回升至92.22，為2024年2月以來(lái)新高。

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“6月-7月，公司的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。”一位河北房企高層人士告訴《財(cái)經(jīng)》。

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上述上市房企人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間政策消化后，公司商辦物業(yè)銷售開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，一些大宗交易客戶已開(kāi)始著手下單。

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從股價(jià)水平來(lái)看，8月29日，萬(wàn)得（Wind）房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)（882011.WI）盤(pán)中下探至1622.02點(diǎn)新低，其上次低于1700點(diǎn)為2014年3月。自房地產(chǎn)行業(yè)踏入下行周期，地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，A股市場(chǎng)上，已難覓千億元市值房企。

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在業(yè)績(jī)、房?jī)r(jià)、股價(jià)紛紛承壓之下，房企資金狀況頻出。2024年以前，多只境內(nèi)外房企債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期、未按時(shí)兌付利息、觸發(fā)交叉違約等情況，涉及碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)通發(fā)展（600246.SH）等名企。

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2024年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下滑。不過(guò)，該數(shù)據(jù)自一季度跌幅達(dá)到26%后，降幅逐漸收窄，有好轉(zhuǎn)跡象。與此同時(shí)，從上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，也較之前有所下降。

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上述數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象的背后，是2024年以來(lái)中央和地方政府在需求端和供給端頻頻出臺(tái)的行業(yè)扶持政策。其中，需求端的政策包括限購(gòu)政策基本退出、降低個(gè)人住房首付比例等，旨在提振購(gòu)房需求；供給端的政策包括以保交樓為核心，推出收儲(chǔ)、退地、白名單等措施，以緩解房企資金壓力。

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在房?jī)r(jià)下行與救市政策交織之下，房地產(chǎn)后市走勢(shì)如何？多位受訪人士認(rèn)為，政策底、市場(chǎng)底、業(yè)績(jī)底不會(huì)同時(shí)出現(xiàn)，有一定的傳導(dǎo)時(shí)間，目前政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)還在探底中，房企報(bào)表在未來(lái)一兩年依然會(huì)處于底部區(qū)域。

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多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2024年銷售數(shù)據(jù)降幅有望逐步收斂。同時(shí)，市場(chǎng)期待更多的政策落地，如持續(xù)降息、全面取消限購(gòu)，構(gòu)建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系等。

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任澤平團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，未來(lái)政府需要采取更大力度的救市措施。在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季到來(lái)之際，一線城市應(yīng)搶抓這一時(shí)間窗口，率先放開(kāi)郊區(qū)和大戶型限購(gòu)，以提振人氣。

 

 

銷售脈沖式回暖

 

行業(yè)下行周期中，上半年房地產(chǎn)業(yè)績(jī)普遍低迷，多家公司業(yè)績(jī)創(chuàng)下上市以來(lái)新低，但隨著扶持政策密集出臺(tái)，行業(yè)出現(xiàn)脈沖式回暖，也讓市場(chǎng)看到了些許希望。

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截至2024年8月30日，A股107家上市房企披露中報(bào)（含預(yù)告），其中46家公司歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，占比超過(guò)四成。這當(dāng)中，多家房企首度虧損，包括萬(wàn)科A、金地集團(tuán)（600383.SH）等。

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其中，虧損最多的是萬(wàn)科A。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬(wàn)科A上半年虧損98.52億元（上年同期為盈利98.7億元），同比下滑199.82%，這是公司上市以來(lái)的首次虧損。

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同期，金地集團(tuán)、華夏幸福（600340.SH）歸母凈利潤(rùn)分別虧損34億元、48億元，其中金地集團(tuán)亦為上市以來(lái)首虧，進(jìn)行債務(wù)重組的華夏幸福凈虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。

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港股上市房企的處境與之類似。截至8月30日，有93家港股上市房企發(fā)布中報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告，其中50家預(yù)計(jì)虧損，占比超五成。其中，世貿(mào)集團(tuán)（0813.HK）凈虧損226.68億元，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）凈虧損近150億元。

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也有部分房企維持盈利或扭虧為盈。A股有61家房企盈利，2024年上半年的歸母凈利潤(rùn)共計(jì)約219億元，其中保利發(fā)展（600048.SH）一家的歸母凈利潤(rùn)就達(dá)到了74.2億元，招商蛇口（001979.SZ）等10家公司盈利均在5億元以上。其他房企多數(shù)處于微利狀態(tài)，有些僅盈利幾百萬(wàn)元，游走于盈虧線邊緣。

雖然實(shí)現(xiàn)盈利，但保利發(fā)展上半年凈利潤(rùn)同比下滑仍近四成。中國(guó)武夷（000797.SZ）等九家房企通過(guò)出售資產(chǎn)、破產(chǎn)重整或單一項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)等實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

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銷售業(yè)績(jī)下滑、此前的高價(jià)拿地、資產(chǎn)減值，正在持續(xù)吞噬房企的“錢袋子”。

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對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科A指出，上半年由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，造成了業(yè)績(jī)的下滑。

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“房企虧損的主要原因還是受房地產(chǎn)大環(huán)境影響：一是銷量下行，從公開(kāi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年上半年TOP100房企銷售總額同比下降超40%；二是房?jī)r(jià)不斷下行，導(dǎo)致存貨出現(xiàn)價(jià)值下跌，不少房企都從報(bào)表層面對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，尤其是房?jī)r(jià)下跌幅度明顯的區(qū)域，從謹(jǐn)慎性角度出發(fā)，計(jì)提的比例還會(huì)更高。”張波告訴《財(cái)經(jīng)》。

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奶酪基金投資經(jīng)理胡坤超對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，“地產(chǎn)公司的報(bào)表是滯后于銷售的，房屋竣工交樓，才能確認(rèn)收入，因此結(jié)算周期滯后銷售周期兩年左右。目前的虧損，是前幾年高成本拿地、降價(jià)銷售帶來(lái)的結(jié)果。”

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)商品房銷售面積、銷售金額分別下滑24.3%、26.7%，2023年上述數(shù)據(jù)分別下滑8.5%、6.5%。

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雖然上市房企2024年上半年業(yè)績(jī)不好，且同期地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)同比跌幅再回兩位數(shù)，但在今年4月扶持政策密集出臺(tái)后，降幅有所收窄。

 

2024年1月-5月，中國(guó)新建商品房銷售面積同比下滑20.3%至3.66億平方米，新建商品房銷售額同比下滑27.9%至3.57萬(wàn)億元。

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上半年，上述數(shù)據(jù)分別下滑19%、25%，比1月-5月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)、2.9個(gè)百分點(diǎn)。1月-7月上述數(shù)據(jù)降幅進(jìn)一步收窄至18.6%、24.3%，這也意味著6月、7月上述數(shù)據(jù)降幅在逐月縮小。

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上述房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的脈沖式回暖，在部分上市房企身上也有所反映。

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萬(wàn)科A管理層7月表示，4月以來(lái)萬(wàn)科自身銷售額在逐月上升，目前幾個(gè)核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩(wěn)跡象，特別是一些改善型項(xiàng)目，銷售情況都不錯(cuò)，這是非常好的信號(hào)。

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2024年上半年，保利發(fā)展簽約面積同比下滑超三成，簽約金額同比減少26.81%。6月公司簽約面積同比下滑11.31%，但簽約金額同比增長(zhǎng)4.62%。公司簽約金額單月同比降幅自3月起連續(xù)四個(gè)月收窄，并于6月首次轉(zhuǎn)正。

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任澤平團(tuán)隊(duì)在8月24日發(fā)布報(bào)告稱，6月-7月脈沖式回暖后，由于缺乏后續(xù)政策，8月房地產(chǎn)銷量回落。“6月新房和二手房成交量環(huán)比均有所提升，帶動(dòng)上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后續(xù)政策，7月、8月以來(lái)房地產(chǎn)成交明顯有所回落。”

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克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月1日-11日，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積中，一線、二線城市該數(shù)據(jù)環(huán)比下滑17%，三四線城市環(huán)比下滑14%。

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因2023年以來(lái)，商品房銷售、房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，這些因素將在后續(xù)一段時(shí)間反映在上市房企報(bào)表上，市場(chǎng)對(duì)房企未來(lái)業(yè)績(jī)?nèi)圆粯?lè)觀。

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胡坤超告訴《財(cái)經(jīng)》，行業(yè)過(guò)去兩年銷售金額下行，未來(lái)一兩年，房企報(bào)表層面依然處于底部區(qū)域，當(dāng)然具體到公司層面，情況會(huì)有所差異，需要結(jié)合銷售和拿地成本情況。“對(duì)于地產(chǎn)投資，資本市場(chǎng)更關(guān)注的是銷售面積和銷售金額的企穩(wěn)反彈。”

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在上述上市房企人士看來(lái)，政策底、市場(chǎng)底、業(yè)績(jī)底不是同時(shí)出現(xiàn)，有一定的傳導(dǎo)時(shí)間，目前政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)還在探底中。“2024年-2025年，上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不排除部分企業(yè)因?yàn)榍皟赡暌汛罅Χ扔?jì)提，基數(shù)已經(jīng)很低，在數(shù)據(jù)上能體現(xiàn)為同比快速上升的表面現(xiàn)象，但金額絕對(duì)值大概率不會(huì)高。”

 

資金壓力現(xiàn)曙光

 

地產(chǎn)低迷之際，房地產(chǎn)資金壓力也在增加。不過(guò)，從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)資金壓力已有所緩解。

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新房銷售款項(xiàng)、融資，是房地產(chǎn)兩大主要資金來(lái)源。其中，信貸、債券、股權(quán)是房企融資的三個(gè)主要渠道。

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從信貸情況來(lái)看，2024年以來(lái)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下滑，但相關(guān)指標(biāo)的降幅則在收窄。

 

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5.35萬(wàn)億元，同比下降22.6%。2022年-2023年，該數(shù)據(jù)分別下滑25.9%、13.6%。

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2024年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金1.89萬(wàn)億元，下降9.1%；定金及預(yù)收款1.6萬(wàn)億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款7749億元，下降37.7%。

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2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.75萬(wàn)億元，比上年下降13.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.56萬(wàn)億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金4.2萬(wàn)億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款4.32萬(wàn)億元，下降11.9%；個(gè)人按揭貸款2.15萬(wàn)億元，下降9.1%。

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從前述數(shù)據(jù)對(duì)比可看出，受“白名單”等政策利好影響，2024年上半年，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅收窄、占比提升。另一方面，受銷售下滑影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅顯著擴(kuò)大。

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在銷售端低迷的情況下，債券融資亦成為緩解房企資金壓力的主要渠道。從債券融資結(jié)構(gòu)上看，信用債仍為融資主力，2023年信托融資銳減，2024年上半年海外債融資銳減。

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據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。其中，信用債同比下降9.1%，信托同比下降71%。2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2791.6億元，同比下降26.9%，降幅同比有所擴(kuò)大，各渠道融資額繼續(xù)下滑，其中，信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS（Asset-Backed Security，資產(chǎn)支持證券）下降33.3%。

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從發(fā)行主體來(lái)看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，今年上半年，國(guó)央企發(fā)行占比超90%，同比有所提升。“融資環(huán)境趨緊的情況下，央企和國(guó)企的融資優(yōu)勢(shì)更加明顯。”張波稱。

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從融資成本來(lái)看，受近期高成本的海外債融資規(guī)模下降、ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)改變、整體利率下降等因素影響，行業(yè)資金成本明顯下降。

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據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年行業(yè)平均融資利率為3.10%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為3.03%，同比下降0.62個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.6%，同比下降1.66個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.09%，同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。

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股權(quán)融資方面，自2022年底證監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企股權(quán)融資的“第三支箭”后，房企陸續(xù)開(kāi)啟配股或定增融資，但多數(shù)進(jìn)展較為緩慢，甚至有房企宣布終止定增。

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具體來(lái)看，2024年上半年，中交地產(chǎn)（000736.SZ）、陸家嘴（600663.SH）完成A股定增，募集資金凈額分別為4.38億元、17.97億元。其中，中交地產(chǎn)募集資金腰斬，由原計(jì)劃的24.8億元下降至4.38億元。港股房企中，粵港灣控股（1396.HK）、中國(guó)上城（2330.HK）、北大資源（0618.HK）等內(nèi)地在港上市房企完成增發(fā)配股，募資總額分別為890萬(wàn)港元、9872萬(wàn)港元、3420萬(wàn)港元。

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雖然資金壓力依然存在，但相關(guān)數(shù)據(jù)也有好轉(zhuǎn)跡象。

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一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅在收窄。2024年一季度該數(shù)據(jù)同比下滑26%后，1月-7月，該數(shù)據(jù)降幅已收窄至21.3%，相對(duì)于一季度數(shù)據(jù)收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，相對(duì)于2024年一季度，1月-7月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金同比降幅分別收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)、5.9個(gè)百分點(diǎn)。

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貸款金額跌幅收窄的背后，是銀行給予了支持。

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2024年伊始，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。各地紛紛加快推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”落實(shí)。8月21日，國(guó)家金融監(jiān)管總局領(lǐng)導(dǎo)表示，目前商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過(guò)的融資金額近1.4萬(wàn)億元。

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張波告訴《財(cái)經(jīng)》，在“白名單”的推動(dòng)下，今年上半年資金的注入對(duì)于民營(yíng)企業(yè)也有充分的關(guān)注，同時(shí)融資額度也達(dá)到了一定高度，都對(duì)部分房企的保交付工作得到了有效的推動(dòng)。

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自籌資金降幅收窄，也顯示房地產(chǎn)籌資情況有所好轉(zhuǎn)。

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另一方面，從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，房企的債務(wù)壓力也有所緩解。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股（中信）房地產(chǎn)板塊、港股申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)負(fù)債率，分別從2023年6月末的78%、81%降至2024年6月末的75.17%、65.72%；流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力）則從2023年6月末的1.37、1.28升至2024年6月末的1.45、1.29。

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此外，2024年8月，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房企債券新增首次違約主體數(shù)量在減少。2024年上半年，房企境內(nèi)債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期、未按時(shí)兌付利息、觸發(fā)交叉違約的數(shù)量為47只，涉及21家發(fā)行主體。其中，僅天建地產(chǎn)、迪馬實(shí)業(yè)兩家為新增首次違約主體，其余房企均為2024年以前已違約主體。

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同期，房企境外債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期的數(shù)量為19只，涉及21家發(fā)行主體。其中，僅金輝控股（9993.HK）、華南城（1668.HK）為新增首次違約主體，其余房企均為2024年以前已違約主體。

 

 

供需兩端政策托市

 

2024年4月以來(lái)，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)迎來(lái)密集扶持政策。供給側(cè)、需求側(cè)共同發(fā)力，是此輪政策主要特征。

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供給端，以保交樓為核心，扶持政策圍繞緩解房企資金壓力為主，主要政策包括收儲(chǔ)、退地、合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”等。

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5月17日，房地產(chǎn)工作會(huì)議明確“收儲(chǔ)”為“去庫(kù)存”的可行方法之一。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障住房。

會(huì)議明確，“退地”同為紓困資金來(lái)源之一。何立峰指出，相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

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同時(shí)，自然資源部正研究通過(guò)專項(xiàng)債券支持地方政府回收房企閑置用地，以盤(pán)活未開(kāi)發(fā)或未竣工的存量土地，緩解房企困難。

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國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心指出，妥善處置閑置土地，盤(pán)活存量土地，一方面，可以減少土地閑置帶來(lái)的浪費(fèi)；另一方面，可以幫助企業(yè)（尤其是幫助問(wèn)題房企）處理或盤(pán)活未開(kāi)發(fā)的土地資產(chǎn)，有助于房企緩解資金困難、壓降債務(wù)和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。“城市政府推動(dòng)符合‘白名單’條件的項(xiàng)目‘應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)’，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)‘白名單’項(xiàng)目‘應(yīng)貸盡貸’，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。”

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需求端重要支持政策，包括住房限購(gòu)政策基本退出，推出住房“以舊換新”政策，降低個(gè)人住房貸款最低首付比例，取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率，支持存量房貸利率“商轉(zhuǎn)公”等。

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“517新政”指出，在全國(guó)范圍首套、二套首付比例下限下降5%至15%、25%，下調(diào)公積金利率25個(gè)基點(diǎn)至2.85%、取消住房商貸利率下限。有券商指出，15%的首套首付比例為2003年以來(lái)最低，25%的二套首付比例為2007年以來(lái)最低。

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商貸方面，5月17日，央行發(fā)布通知，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

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住房公積金貸款方面，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，5年以下（含5年）首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.35%，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%。

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“517新政”后，多地核心城市積極響應(yīng)中央號(hào)召，陸續(xù)取消房貸利率下限，并跟進(jìn)下調(diào)首付比例，以提升需求釋放。

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限購(gòu)方面，7月，黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，給了地方政府更大的操作空間：充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

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進(jìn)入8月，多地存量房貸利率“商轉(zhuǎn)公”政策落地。為節(jié)省購(gòu)房者家庭利息開(kāi)支，鄭州、深圳等多個(gè)城市宣布開(kāi)辦商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個(gè)。

 

 

后市走向何方？

 

密集政策出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)脈沖式回暖。后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、配套政策支持、如何繼續(xù)緩解融資難等問(wèn)題，仍是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

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對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年走勢(shì)，市場(chǎng)有不同看法。

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8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，7月中國(guó)部分房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，但同時(shí)也要看到，多數(shù)房地產(chǎn)指標(biāo)仍處于下降之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整中。

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在長(zhǎng)江證券看來(lái)，展望2024年，房地產(chǎn)行業(yè)正在尋找新的均衡點(diǎn)，總量將加速進(jìn)入均衡區(qū)間，但急跌階段正在過(guò)去，銷售同比降幅正逐步收斂；全局房?jī)r(jià)壓力逐步消化，但核心城市仍有較大結(jié)構(gòu)性壓力。

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任澤平團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，中性情景下，2024年底，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入恢復(fù)通道，居民置業(yè)意愿有所恢復(fù)，疊加再貸款收儲(chǔ)“去庫(kù)存”如期推進(jìn)，一線城市外圍區(qū)域放松限購(gòu)加碼，全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)筑底。

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張波告訴《財(cái)經(jīng)》，今年房企整體銷售金額的同比下降趨勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有什么懸念，但在政策不斷放松的環(huán)境下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售量同比降幅將逐步收窄。但不同城市和區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)可能存在較大差異。

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2024年初，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合中指研究院發(fā)起課題“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判調(diào)查”并發(fā)布調(diào)研報(bào)告。報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期進(jìn)一步走弱，近半數(shù)調(diào)查對(duì)象認(rèn)為市場(chǎng)企穩(wěn)需要三年以上時(shí)間。

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如何持續(xù)緩解房企資金壓力，市場(chǎng)也有不同的看法。

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有券商指出，若后續(xù)收購(gòu)商品房以及盤(pán)活存量土地等相關(guān)政策順利落地，或可為房企的待售商品房以及土地庫(kù)存提供“退出機(jī)制”，進(jìn)一步改善房企現(xiàn)金流并緩釋市場(chǎng)對(duì)房企資產(chǎn)后續(xù)進(jìn)一步減值的擔(dān)憂。

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仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟告訴《財(cái)經(jīng)》，資金方面，預(yù)計(jì)將著眼于構(gòu)建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系，對(duì)不同所有制市場(chǎng)主體一視同仁地提供政策支持和金融服務(wù)，更好地提升投資、融資和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的資金利用效率。

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克而瑞認(rèn)為，對(duì)于出險(xiǎn)房企，建議相關(guān)部門應(yīng)加大加快出清力度和速度，通過(guò)市場(chǎng)化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)清算。“對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過(guò)增信支持政策、借助信用保護(hù)工具等增信方式，通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)借新還舊，還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。”

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地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)脈沖式回暖后，市場(chǎng)期待后續(xù)有更多政策出臺(tái)。

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在任澤平團(tuán)隊(duì)看來(lái)，當(dāng)前是政策出臺(tái)和落地的重要時(shí)間窗口，要抓住“金九銀十”窗口加大穩(wěn)地產(chǎn)力度。短期看，下半年需要更大力度的增量政策。其給出的建議是：組建3萬(wàn)億元以上的大型住房銀行，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存；全面取消限購(gòu)，一線城市應(yīng)搶抓“金九銀十”的時(shí)間窗口率先放開(kāi)郊區(qū)和大戶型限購(gòu)以提振人氣；持續(xù)降息，包括降低二套房存量房貸利率，減少購(gòu)房成本。

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在龐溟看來(lái)，在需求端，一線城市和高能級(jí)城市，雖然短期內(nèi)全面取消住房限購(gòu)政策的概率相對(duì)不大，但預(yù)計(jì)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)，考慮從地段范圍上、住宅等級(jí)上、相關(guān)稅費(fèi)上進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策的力度。

 

 

本文轉(zhuǎn)自于   財(cái)經(jīng)雜志