存量房“冤種”的自救指南

 

自救

為了“自救”，周澤婷決定再貸一筆錢，用來還房貸。

 

她是80后，靠著自己的奮斗，在北京擁有了兩套房產(chǎn)。一套位于五環(huán)外，離大廠聚集的西二旗只有三四站地鐵，2014年入手，最高的時(shí)候，房價(jià)曾上漲到將近7萬單價(jià)，比她買的時(shí)候，翻了一倍不止；另一套位于朝陽，2020年入手，雖是個(gè)小房子，但周圍有一個(gè)還算不錯(cuò)的中學(xué)，單價(jià)也曾超過8萬。

 

放在五年前，這是一個(gè)令人羨艷的“奮斗成果”。作為小鎮(zhèn)做題家，周澤婷早早察覺，普通人財(cái)富增值的機(jī)會(huì)不多，幾乎只能通過買房來實(shí)現(xiàn)。但到了現(xiàn)在，再提起來這兩套價(jià)格雙雙跌落的房子，周澤婷的想法只有一個(gè)：“存量房大冤種的日子，究竟什么時(shí)候才能結(jié)束？”

 

6月26日，北京宣布房貸利率減45個(gè)基點(diǎn)，這也意味著，在北京購買首套的房貸利率降至3.5%，二套則降為3.7%（五環(huán)外）或3.9%（五環(huán)內(nèi)）。過去很多年里，北京幾乎沒有出現(xiàn)過3字打頭的房貸利率了。

 

不止是北京，這段時(shí)間來，許多一二線城市前后下調(diào)了首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。7月12日，廣州有銀行房貸利率低至3%；蘇州，南京最低首套房利率低至3.05%；佛山首套房貸利率3%，二套低至3.05%。還有城市，首套房甚至已經(jīng)下調(diào)到了2.95%，直接進(jìn)入2字頭。

對比起來，2020年上車的周澤婷，二套房貸利率高居5.25%，這還是在降了兩次LPR的情況下。買同樣一套房，比起3字頭的后來者，她每個(gè)月房貸的支出，要多出至少四分之一。

 

背著高利率的存量房業(yè)主，已然變成了“冤大頭”。

今年五一假期，來自安徽農(nóng)村的女孩末一，在北漂的第11個(gè)年頭，花費(fèi)110萬首付，和丈夫買下了位于房山的一套期房，作為結(jié)婚的婚房。擁有房子的喜悅還沒多久，6月26日，收到銀行放貸13天后，房貸利率宣布基點(diǎn)減掉45。

看到消息的那一刻，末一自覺腦子“嗡”得一下，“人在家中坐，錢卻悄悄飛”。從獲益的新房業(yè)主變成大冤種，就在一夕之間，她算了整整一晚上的賬，氣得半死，“早上車的這幾天，直接虧了8萬”。

買房人的氣憤和委屈，充斥著社交網(wǎng)絡(luò)，不斷被放大。

有人直接改了自己社交網(wǎng)絡(luò)上的名字，不再是四處可見的momo，而是“韭菜大冤種”，簡介寫著，“一位房奴，一個(gè)窮人”；有人建了群，開了帖子，拉著大家群策群力，呼吁發(fā)聲，想把銀行電話打“爆”；生活在上海的一個(gè)業(yè)主，為爭取“未封頂前不予放款”的賠償，網(wǎng)羅了開發(fā)商報(bào)告、未封頂照片等各項(xiàng)證據(jù)，向銀行投訴了3次；有人緊巴巴算著錢和時(shí)間，攢到了一定數(shù)額就去預(yù)約提前還款，計(jì)算晚還一天，自己損失多少，不停地去催促銀行趕緊扣款。

自救，恐怕是存量房業(yè)主們唯一可行的辦法。

今年4月份，丈夫告訴周澤婷，銀行和單位正在合作辦一個(gè)消費(fèi)貸的團(tuán)體業(yè)務(wù)，一年期，30萬，利率低至2.95%，她腦子里飛快地算了一筆賬——消費(fèi)貸雖然不能用于直接償還房貸，但可以“曲線救國”，以消費(fèi)貸作為日常生活的開銷來源，將收入存起來用于提前還貸，一年下來，由于利息的差額，也可以節(jié)省將近一萬元。

而勒緊褲腰帶，提前還款，幾乎是最普遍的做法，“降低所有消費(fèi)，只為提前還貸”。

夫妻雙方都在大廠的呂玟，是趕著工作日的中午，去銀行預(yù)約的提前還貸。那是一個(gè)飯點(diǎn)時(shí)分，但大廳里座無虛席，最早可預(yù)約的還款時(shí)間已經(jīng)排到了8月。有的人前兩天去預(yù)約，被告知要等三個(gè)月。

 

還有的人試圖墊資，將商貸轉(zhuǎn)成利率較低的公積金貸。

 

蘇州的夫妻鹿甜和丈夫，就為此奔走了許久。去年國慶前，他們看中的房子忽然大降價(jià)50萬，兩人覺得這是撿漏的絕好時(shí)機(jī)，急急忙忙簽了約。中介以鹿甜在北京工作、不能辦理當(dāng)?shù)毓e金貸款為由，給夫妻倆推薦了本地銀行200萬的商貸。

到了今年，政策頻頻利好，放寬公積金借款額度，按捺不住的鹿甜動(dòng)了商轉(zhuǎn)公的心思。但銀行經(jīng)理告訴她，想換成公積金貸款，“必須先把商貸還了”——這意味著，她要在短期內(nèi)再借貸一筆同等數(shù)額的貸款。雖有路可行，然而新的貸款，利率并不低，和轉(zhuǎn)成公積金貸后省出的利息錢相比，并沒有太劃算。

如何將錢輾轉(zhuǎn)騰挪，為自己測算出最省錢的還貸方法，是許多存量房業(yè)主心中時(shí)刻掂量的賬本。

呂玟考慮過，將這些年工作存下的20萬公積金提取出來，提前還貸，能讓壓力減輕不少，但與此同時(shí)，這筆錢也是未來生活的應(yīng)急儲(chǔ)蓄金。到底是現(xiàn)在提前還款、早日擺脫高利息的房奴身份更好，還是給未來留一筆備用金更穩(wěn)?。?/span>

糾結(jié)良久，她決定暫時(shí)按住備用金不變，咬牙努力，“給自己留下緩沖的余地”。

 

防線破了

 

自救的想法，并不是一朝一夕發(fā)生的，用周澤婷的話來說，那是一個(gè)溫水煮青蛙一樣的漫長過程。

2020年，為了買下第二套房子，她跟親戚朋友們借了40多萬的外債，以及又背上了每個(gè)月將近8000元的房貸。一開始，自然是吃力的，但買到的房子立刻租了出去，月租金不錯(cuò)，6000元，能覆蓋掉大部分房貸，所以，并沒有給她帶來太大的生活壓力。

另一個(gè)更重要的原因是，當(dāng)時(shí)的她，有一種莫名的堅(jiān)定信心。“我和很多人一樣，堅(jiān)信房子是永久上升的資產(chǎn)，特別是北京的房子。”那樣高漲的氛圍里，她不僅自己買房，還拼命催促身邊的人買房。 

事情一度沿著她的希望在發(fā)展。2023年，那套房子漲到了360多萬，比她買的時(shí)候升值了30多萬，賣房的中介夸她，“你眼光真不錯(cuò)”。

但到了2023年下半年，她突然感覺到勢頭不對，中介在朋友圈發(fā)的房價(jià)信息，有了下滑的趨勢，身邊的人也開始頻頻提及提前還貸。

直到今年3月，周澤婷發(fā)現(xiàn)，同戶型的房子，已經(jīng)跌至240萬，比起她買的價(jià)格，縮水了90萬。靠自己奮斗的這些年，她不是沒想過房價(jià)會(huì)起落，都很正常，但“不賺錢，但至少要保值”，看到240這個(gè)數(shù)字的那一天，她驚覺，保值的想法也破滅了。

 

她買下第一套房子的2015年，還是房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的年代，無數(shù)人抱著“房子漲價(jià)的速度總有一天能超過利率”的想法，爭相走進(jìn)售房中心，用杠桿撬動(dòng)財(cái)富的傳說，俯拾皆是。

 

沒錢的人抓緊上車，有錢的人瘋狂投資，房價(jià)像火箭一樣猛漲。生活在珠海的Lily，買下第一套房子是2016年的4月底，房價(jià)一萬三，僅僅5個(gè)月后，同一個(gè)小區(qū)，同一個(gè)樓盤，新開發(fā)的二期就漲到了二萬三，幾乎所有人都是一個(gè)想法，“再不買就來不及了”。

那時(shí)候利率隨之高漲，但不僅沒有拉住房市，反而更加速了買房人的步伐。珠海買了兩套后，她又到深圳投資了兩套，一套以租養(yǎng)貸的小公寓，一套80平方米、單價(jià)8萬的房子，上車?yán)适?.7%，至今仍是她房貸中的大頭。

上海人王忠也記得，當(dāng)時(shí)很多人掏信用卡買房，剛結(jié)婚、買了婚房不久的他，也跟著大潮，入手了一套投資用的小房子。

時(shí)移事易，財(cái)富傳說的敘事陡然轉(zhuǎn)變，周澤婷身邊，只要買了房的人，普遍都受到了房價(jià)下跌的重創(chuàng)。丈夫和朋友聚會(huì)，飯桌上的四五個(gè)人聊起來，每個(gè)人的房子都跌了100萬左右。

這是自救的另一個(gè)層面——利率的落差固然讓人失落，跌跌不休的房價(jià)，更讓人心疼。

在鹿甜看來，存量房的高利率不是最要緊的，最重要的是房子在跌，就像在身上割肉。她已經(jīng)不敢去搜同小區(qū)最近的成交價(jià)了，“看了心里添堵”。

生活在昌平的丁馨，選擇了一條更直接但又更艱難的路——把房子賣掉。

她要賣掉的房子位于河北永清，屬于夠不到北京、就在周邊夠一夠的買房實(shí)例。買下的時(shí)候房子均價(jià)在六千元，一度乘著東風(fēng)漲到過萬。

疫情之后，房價(jià)跌到七千時(shí)，丁馨動(dòng)過賣房的念頭，當(dāng)時(shí)正值一波樓市撿漏的小陽春，“還有得賺”。丈夫卻舍不得，“覺得還會(huì)漲上去的，有貪念”，沒有同意。至此之后，一路跌到三千，幾近腰斬。

房子的房貸還剩33萬，而房價(jià)最多能賣30萬，這意味著，“就算把房子賣了，還要自掏腰包再花3萬，才能把貸款還清”。

某種程度上，她羨慕現(xiàn)在還有能力提前還貸的人，一來，這證明還有額外儲(chǔ)蓄的能力，二來，說明房子用得上，至少夠自己住。

由于丈夫的工作變動(dòng)，他們一家人從宋家莊搬到了昌平，永清的房子自買回來裝修完后，沒有住過一天。一邊是月月要還的月供和在昌平租房的費(fèi)用，一邊是兒子到了上學(xué)年紀(jì)，必須為學(xué)區(qū)房攢錢、再夠一套的壓力，無處節(jié)流，丁馨只能努力開源。

她每天努力工作，早上7點(diǎn)出門，晚上7點(diǎn)回家，做保險(xiǎn)，跑業(yè)務(wù)，要求她隨時(shí)on call，她試圖用收入填掉房子的虧空。整個(gè)6月，她幾乎沒有休息過一天，“我跟客戶的溝通都比跟兒子的溝通多”。

選擇

對高位上車的存量房業(yè)主而言，提前還貸是一種必要的選擇。每一種選擇，也必然會(huì)牽連起相應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

 

周澤婷要面對的代價(jià)，除去一年后就要還掉的30萬消費(fèi)貸，還有更細(xì)微的影響，正在侵蝕她的生活，改變她的思維方式。

小孩到了上小學(xué)的年紀(jì)，朝陽區(qū)那套40平方米的小房子不夠容納一家五口居住，她在同小區(qū)租下了一套更大的房子。房東給出租金選擇，不配置家具家電，每月房租可以少800元，計(jì)算開始了，“兩年下來，能省將近兩萬元”。

她選擇了自己動(dòng)手添置，挑選沙發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，一路從3000元的紅星美凱龍門店，降低至1600元的宜家，最后到了800多元的拼多多團(tuán)購。挑選比價(jià)的過程里，一個(gè)念頭始終盤踞在她腦海，“這個(gè)錢省下來去提前還貸，不香嗎？”

 

Lily和周澤婷如出一轍。她一直想給家里整一臺洗碗機(jī)，然而隨著收入的減少，主副業(yè)加在一起，才勉強(qiáng)能兜住房貸。一想到好不容易攢下的萬元，要投入到洗碗機(jī)這樣的家電里，“不如還了吧”。

存量房業(yè)主們心態(tài)上擰成一股繩，一邊希冀LPR有下降的機(jī)會(huì)，一邊喊著口號提前還款，“有點(diǎn)錢就送銀行去，決不讓銀行多賺一點(diǎn)利息錢”。

有人稱之為消費(fèi)降級，但王忠更愿意描述為，“摒除了消費(fèi)主義的影響”。他素日里喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，曾經(jīng)一直想擁有一件始祖鳥，“現(xiàn)在覺得四五百的沖鋒衣完全足夠，四五千就超過該有的價(jià)值了”。

他買下的房子位于上海浦東，位置靠近核心區(qū)，紙面價(jià)值而言，并沒有出現(xiàn)下跌，與許多“買了就是虧了”的存量房業(yè)主相比，王忠是幸運(yùn)的一個(gè)。

即使如此，過去兩年，他還是捺下了換車的愿望，還貸的優(yōu)先級，超過一切大宗消費(fèi)，他已經(jīng)陸續(xù)還了100多萬。他在外企IT行業(yè)工作，正值35歲上下的年齡，無法晉升，甚至可能被優(yōu)化的壓力始終懸在頭頂。因此，“想趁著收入還可以的時(shí)候，把硬性的現(xiàn)金流支出降下來”。提前還完房貸，萬一哪一天真的失業(yè)，不至于壓力過大，“畢竟吃喝可以控制，但房貸卻沒辦法節(jié)省”。

選擇提前還貸，既是減少未來的壓力，也是一種資產(chǎn)優(yōu)化。

各種資產(chǎn)配置的組合里，房子一度是王忠很倚重的一項(xiàng)資產(chǎn)。疫情之后，家附近開過幾個(gè)新樓盤，“以前賣房都是開盤即售空，現(xiàn)在銷售業(yè)績都一般”。從那開始，他意識到房產(chǎn)漸漸不再保值，打消了買第三套房的念頭。他擁有的房子利率上浮完4.3%，“現(xiàn)在很難找到同樣比率的存款，不如還了”。折算下來，“還完的利率，就是最好的理財(cái)”。

在房貸利率下調(diào)、房價(jià)下跌的諸多因素里，難以厘清哪個(gè)更令存量業(yè)主們難受。而就算是剛剛上車、還沒拿到房的業(yè)主，也在源源不斷加入大冤種的隊(duì)伍。

未一記得，今年3月份，有一次看房，她走進(jìn)實(shí)體樣板間，映入眼簾的就是大片夕陽。橙紅的顏色浸染了半邊天，夕陽像顆玉盤，遙遙停在地平線的邊緣。她想象著，要是自己的房子能每天能看到夕陽，該會(huì)很快樂。

可買完房子的晚上，她卻陷入深深的焦慮中，甚至出現(xiàn)了軀體化僵硬、發(fā)抖和心悸的癥狀。買之前，房子降了60萬，她一度覺得“到底了”，交了定金，然而不安全感始終縈繞不去，“擔(dān)心會(huì)不會(huì)還沒交房就便宜更多了”。她只能合上耳朵做鴕鳥，“告訴自己買到就是賺到”。

靴子還沒落地，誰也無法估計(jì)，什么時(shí)候會(huì)柳暗花明。

周澤婷的疲憊與日俱增。最開始買房，是為了結(jié)束不停搬家的漂泊，后來的買房，變成為了孩子。最初以為房子能成為一種資產(chǎn)，讓孩子有更多的選擇權(quán)，拼搏還有勁頭，5年過去，第一套房子紙面上漲的一點(diǎn)空間，幾乎與第二套房子的跌價(jià)相抵，幾乎是白白奮斗了10年。至于現(xiàn)在，“房子在跌，收入在降，真的覺得很累”。

大學(xué)畢業(yè)之后，她沒有一天休息，無比渴望躺平一段時(shí)間。她曾經(jīng)算了下手頭的存款，如果一年不工作，好像也可以，“但如果不提前還貸，背的債務(wù)更多，要不停地為利息付費(fèi)”。沾了房子就好像上了一臺永動(dòng)機(jī)，“就意味著要一直打工，一直還錢”。

不再碰房子，是許多人的心聲。然而現(xiàn)實(shí)的問題是，很多事情，已經(jīng)與房子捆綁在一起。如果不是為了孩子上學(xué)，丁馨絕對不會(huì)再買房子了。在沒有戶口的情況下，只有買房，能讓孩子的上學(xué)有著落。明知房市不要再碰，她不得不再走上相似的道路。

丁馨付出的代價(jià)，是自己的時(shí)間和健康。6月，高強(qiáng)度工作一個(gè)月后，她給自己放假了一周。那一周里并沒有真正的放松，“你休息的時(shí)候，別人還在卷，很快就坐不住了”。

賣不出去的房子，和差價(jià)過高的買房門檻，作為沉甸甸的負(fù)擔(dān)始終壓在身上，她一度焦慮到耳朵短暫性失聰。

丈夫再也不提永清那套房子的事情，心態(tài)徹底放手，“隨便你賣多少都可以”。找中介掛牌還不夠，丁馨開通了社交媒體宣傳自己賣力吆喝。為了吸引客流，直接打出了免費(fèi)送房的噱頭，“過戶繼續(xù)還貸款即可”。

只是政策再怎么利好，話術(shù)再怎么包裝，選擇入場的人并沒有增加，更多的人還在徘徊觀望。

最近，途徑永清的京雄R1線地鐵傳出通車的消息，列車可1小時(shí)到達(dá)北京金融街，24小時(shí)運(yùn)營，吸引了許多在京工作的上班族前去看房。丁馨的房子距離地鐵站三四公里，陸續(xù)有人找物業(yè)拿她家的鑰匙實(shí)地參觀。只是，日子一天天過去，始終沒有人坐下來與她談價(jià)。

何以解憂？又回到自救——

“我現(xiàn)在只能想的是好好工作，多賺錢，可能賺錢多了，對房子，也就沒有那么在意它了。”

（受訪者均為化名）

本文轉(zhuǎn)自于   新浪  每日人物