多地出臺收費新辦法，物業(yè)費要降了？

物業(yè)費到底應(yīng)該收多少？這個牽動著老百姓錢包的問題，一直都是市場關(guān)注的爭議焦點：業(yè)主認為物業(yè)收費高卻服務(wù)不到位，存在“質(zhì)價不符”的情況；物業(yè)公司則面臨人工成本上升的客觀壓力……在服務(wù)價格、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的滿意度之間尋找平衡點并不是件容易的事。

近來，不少城市出臺并實施了物業(yè)收費新規(guī)，包括重慶、銀川等城市啟動了新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，例如在重慶中心城區(qū)電梯住宅分為四個收費標準，最高為每平方米1.9元/月，這低于當?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行收費標準。許多業(yè)主也由此省下了一筆不小的開支。

不過，新的指導(dǎo)價在捂住了業(yè)務(wù)錢包的同時，對原本毛利率水平就較低的物業(yè)行業(yè)來說，其發(fā)展也會受到一定程度上的影響。

有物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人士坦言，市場長期健康發(fā)展一定是匹配質(zhì)價相符的價格服務(wù)體系，但短時間內(nèi)降費會讓公司運營收入承壓，長期仍要嘗試通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等舉措管理運營成本。另有物業(yè)行業(yè)資深分析師則表示，物業(yè)當前仍屬于人力密集行業(yè)，若強制降價，結(jié)果“就是小區(qū)保安、保潔少一點，年齡再大點”，服務(wù)水平難免出現(xiàn)下降。

在億翰物研分析師周焱看來，現(xiàn)階段的物管行業(yè)發(fā)展需要一個健全、完善的政策監(jiān)管體系，對于政府以及業(yè)主而言，指導(dǎo)價的出臺從某種程度上而言有利于讓各級服務(wù)標準有章可循，使物業(yè)收費陽光透明，維護市場秩序，促進物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。

多地給物業(yè)費“封蓋”

針對物業(yè)收費的定價政策并不是新鮮事。

2023年11月時，廣州發(fā)布了規(guī)范物業(yè)收費的通知，對前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，有關(guān)部門按服務(wù)等級由低到高進行分類指導(dǎo)，最高收費為每月2.8元/平方米；超出的情形需經(jīng)政府審批。這一指導(dǎo)價標準實際上從2010年起就已開始執(zhí)行。

今年以來，重慶、銀川、青島城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)等多地相繼發(fā)布了相關(guān)物業(yè)收費的新政。其中頗引市場關(guān)注的莫過于重慶的相關(guān)規(guī)定。

2024年1月，重慶發(fā)布了《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》政策解讀，提出“將住宅前期物業(yè)服務(wù)收費由現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式調(diào)整為政府指導(dǎo)價一種價格管理形式”。

根據(jù)相關(guān)的指導(dǎo)價標準，重慶中心城區(qū)有電梯的住宅收費標準分為四級，最低為每平方米1元/月，最高為1.9元/平方米；無電梯住宅則最低可至0.60元/平方米。

這一指導(dǎo)價格明顯低于重慶許多小區(qū)當前執(zhí)行的收費標準。某大型物管企業(yè)在重慶的相關(guān)負責人向記者表示，重慶物業(yè)費的平均單價為，高層約每月2元/平方米，洋房約每月3.5元/平方米。

另有不少上市物企服務(wù)的小區(qū)業(yè)主在公開信中披露的物業(yè)費大約在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指導(dǎo)價近一倍。于是，在6月1日新的收費管理辦法正式實施后，不少重慶當?shù)氐男^(qū)都提出要求，降低物業(yè)費。

有公開信息顯示，重慶已有小區(qū)降低了物業(yè)費，高層、小高層、洋房的收費標準從此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降價幅度在20%左右。

上述重慶當?shù)匚锲笕耸恳蚕蛴浾弑硎?，在管項目中目前暫無小區(qū)執(zhí)行新的指導(dǎo)收費標準，有部分小區(qū)正在與政府部門及業(yè)主討論是否執(zhí)行新收費標準。具體是否執(zhí)行新標準，將取決于政府主導(dǎo)部門指導(dǎo)意見、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)分級標準的需求、運營成本等因素。

銀川也在今年7月開始實行《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費政府指導(dǎo)價標準方案》，最高指導(dǎo)價為每月2.2元/平方米。據(jù)當?shù)孛襟w報道，中海、萬科、建發(fā)等物業(yè)企業(yè)管理的63個小區(qū)，則在《方案》正式實施前就主動進行了物業(yè)費降價。

有銀川當?shù)匦^(qū)業(yè)主測算，物業(yè)費每平方米單價從2.65元直接降至2.2元，停車費也有相應(yīng)下調(diào)，一套100平米的房子一年可以少交物業(yè)費、停車費超1500元。節(jié)省了一筆不小的開支。

物業(yè)費調(diào)整難在何處

業(yè)主對物業(yè)費如此敏感的關(guān)鍵之一在于，物業(yè)提供的服務(wù)“完全配不上收費價格”。

在重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)的投訴屢見不鮮。有重慶北碚蔡家金科城59區(qū)的業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)一直以超四級標準自居，但物業(yè)在清潔、消防、安全隱患等方面不作為等；另有江北區(qū)萬科悅灣北區(qū)的業(yè)主投訴，“小區(qū)內(nèi)的電梯有四部差不多時間壞了”相關(guān)維修過程緩慢，耽誤出行，且電梯年檢報告未及時提供等。

于是，重慶出臺了上述新規(guī)，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)收費不合理上漲。廣州的物管收費新通知，也意在回應(yīng)個別高端樓盤“物業(yè)費高”的問題。

這背后是近年來走高的物業(yè)收費標準。在物業(yè)行業(yè)過去多年市場化的發(fā)展歷程中，大部分省市對住宅前期物業(yè)費實行的是“政府指導(dǎo)價+市場調(diào)節(jié)價”兩種價格管理形式，超過標準的收費可以通過審批備案方式進行。

其中，住宅前期物業(yè)費一般是在業(yè)主大會成立前的小區(qū)，由開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)定。

這也就給物業(yè)費留下了不少市場定價的空間。以2015年就取消物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價、實行市場調(diào)節(jié)價的上海為例，近年來入市新盤的物業(yè)服務(wù)收費價格穩(wěn)步提升。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年上海新入市項目的物業(yè)費均值為每月7.46元/平方米，中位數(shù)是每月6.73元/平方米。其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費價格最高，分別達到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。

在2015年之前，上海對物業(yè)費的統(tǒng)一指導(dǎo)價則為最高不超過2.3元/平方米，如今這一價格早已翻倍上漲。

導(dǎo)致新盤物業(yè)費較高的原因之一實則是漲價難。上海某濱江高端住宅的物業(yè)費在過去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收費標準則需經(jīng)過全體業(yè)主同意。

有上市物業(yè)公司高管表示，物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，隨著每個城市每年的最低工資上漲、社?；鶖?shù)的上調(diào)而同步增長，人工成本剛性增加；同時，由于物業(yè)費確定后，短期內(nèi)難以上漲，若起步定價較低，則至少在未來三五年內(nèi)難以調(diào)價，也會對公司運營成本形成壓力。

不過，也有不少受訪業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費，卻并未體驗到相應(yīng)品質(zhì)的服務(wù)。這實際上也是物業(yè)費很難輕易上調(diào)的關(guān)鍵因素之一。

對此，有多位物管從業(yè)者稱，保安、保潔的人員密度、身體素質(zhì)，巡邏次數(shù)、時長，打掃衛(wèi)生的遍數(shù)、清潔程度等各種細節(jié)，沒有對比就很難明確感知，社區(qū)安全若未遭到威脅也很難被看到。同時，各類更高品質(zhì)的設(shè)備也在業(yè)主看不到的地方。這些也都是服務(wù)的成本。

除了剛性成本之外，還有資深物業(yè)行業(yè)分析師則提及，不少小區(qū)物業(yè)費的定價是與硬件掛鉤，例如房價、品質(zhì)、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，開發(fā)商給物業(yè)定價的一個核心考量因素就是項目本身的定位，要把房子品質(zhì)做好，物業(yè)服務(wù)也要配套做好，從而形成正向循環(huán)，這也很多開發(fā)商會選擇自己旗下物業(yè)的原因，各項服務(wù)都更加可控。

克而瑞物管也認為，隨著居民對居住環(huán)境、居住體驗的不斷提高，樓盤品質(zhì)提升的同時，對小區(qū)秩序、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維護等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、維護成本、管理成本等自然也就水漲船高。

企業(yè)運營或?qū)⒊袎?/span>

推動健全“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)市場機制，合理制定最高限價，杜絕“高收費、低服務(wù)”現(xiàn)象等，是不少政策出臺的初衷。

很明顯的是，這一規(guī)定有效守住了業(yè)主錢包，但對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來講，又意味著什么呢？

在漸苒物業(yè)研究院首席研究員湯曉晨看來，物業(yè)費指導(dǎo)價出臺的初衷是規(guī)范物業(yè)市場、保障業(yè)主權(quán)益，提升物業(yè)服務(wù)的透明度和公平性。在實際執(zhí)行中，雖然政策允許超出指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費存在，但由于部分城市出臺的物業(yè)費指導(dǎo)價相比市場價格偏低，導(dǎo)致業(yè)主對高于指導(dǎo)價的收費產(chǎn)生了普遍不認可。

上述物企高管也指，業(yè)主普遍對物業(yè)費較為敏感，當前相關(guān)政策又重申指導(dǎo)價，最終物企降價也是意料之中的結(jié)果。

降費帶來的最直接的影響之一是企業(yè)收入的變化。億翰物研分析師周焱認為，從短期來看，“物業(yè)費降價”政策若大面積執(zhí)行，將會直接減少物業(yè)公司的主營收入—基礎(chǔ)物管收入。上述重慶當?shù)匚锲笕耸恳蔡峒?，短時間內(nèi)公司運營收入的確會承壓。

提供保潔、保安、綠化等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，是大部分物業(yè)企業(yè)的基本盤。在2023年，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)貢獻了約58%的營收；保利物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入實現(xiàn)101.5億元，占比超67%，住宅物業(yè)提供的收入在其中占比又有接近6成。

中指研究院統(tǒng)計，從收入構(gòu)成看，2023年，百強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值約12.72億元，在總收入中占比超8成，較上年提升2.97個百分點。

為了減輕自身壓力，一般的物業(yè)公司以收定支，降低品質(zhì)、降低服務(wù)標準也就成為可能的結(jié)果。湯曉晨認為，物業(yè)服務(wù)水平的變化取決于物業(yè)公司的應(yīng)對策略，如果物業(yè)公司面臨較大的經(jīng)營壓力，就可能在服務(wù)上有所妥協(xié)。

值得一提的是，近年來物業(yè)行業(yè)已從過去的規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量發(fā)展，對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企主動退出了大量低利潤率、管理難度大的項目。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年多家上市物企項目退出規(guī)模超千萬平方米，其中金科服務(wù)退出項目在管面積高達3570萬平方米。

據(jù)上述物企高管透露，公司對新盤要求每個項目都必須盈利，存量項目若虧損則要求限期整改，不達標也要放棄。“如果一個項目降費到已經(jīng)虧損了，我們肯定就不做了。”

不過，業(yè)內(nèi)也有觀點認為，長期來看，這一政策是在倒逼物業(yè)公司提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。周焱表示，如果物業(yè)公司能夠在質(zhì)價相符的基礎(chǔ)上，優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)和成本控制，提升業(yè)主滿意度，其盈利能力反而可能會實現(xiàn)提升。

本文轉(zhuǎn)自于   第一財經(jīng)