去年各省份賣地收入榜單出爐，今年土地市場(chǎng)形勢(shì)如何？

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（下稱土地出讓收入）是地方政府的一個(gè)重要財(cái)源，而受近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)深度調(diào)整，地方去年賣地收入持續(xù)下滑，一定程度影響地方可用財(cái)力。

2月26日，粵開(kāi)證券研究院根據(jù)各地財(cái)政部門數(shù)據(jù)整理1998年至2023年土地出讓收入前15省份排名。其中2023年江蘇以9482億元繼續(xù)穩(wěn)居榜首，浙江以6470億元位居第二，山東（4156億元）排在第三，四川（3952億元）升至第四名，廣東排名跌至第五?？傮w來(lái)看，東部省份土地出讓收入排名居前。

上圖來(lái)自粵開(kāi)證券研究院《1998-2023中國(guó)各省份土地出讓收入排名變遷》（下同）

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)羅志恒分析，東部沿海省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)行業(yè)熱度較高，土地市場(chǎng)較為活躍，需求旺盛，因此多數(shù)省份土地出讓收入規(guī)模領(lǐng)跑全國(guó)。而得益于“中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略及城市群建設(shè)推進(jìn)，中部省份經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，基建、房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)土地資源需求較為迫切，近些年中部地區(qū)多數(shù)省份土地出讓收入排名上升較快。

不過(guò)近些年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，居民購(gòu)房意愿不足，開(kāi)發(fā)商資金緊張，土地交易量明顯減少，地方土地出讓收入持續(xù)下滑，不少省份去年土地出讓收入不及預(yù)期。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2021年地方政府土地出讓收入達(dá)到約8.7萬(wàn)億元?dú)v史高位后，2022年降至約6.7萬(wàn)億元（同比下降23.3%），2023年進(jìn)一步降至約5.8萬(wàn)億元（同比下降13.2%）。

羅志恒表示，從具體省份去年土地出讓收入增速來(lái)看，全國(guó)大部分省份土地出讓收入負(fù)增長(zhǎng)，已公布數(shù)據(jù)的28個(gè)省份中，22個(gè)省份2023年土地出讓收入陷入負(fù)增長(zhǎng)，9個(gè)省份土地出讓收入同比跌幅超20%。

他認(rèn)為，相對(duì)積極的信號(hào)是，2023年，全國(guó)土地出讓收入同比增速（-13.2%）較2022年同比（-23.3%）降幅收窄，有20個(gè)省份土地出讓收入同比降幅較2022年不同程度收窄。但不利因素是，中東部經(jīng)濟(jì)大省土地收入下行壓力凸顯。東部省份去年土地出讓收入同比下降超15%，大于全國(guó)整體水平，東南沿海經(jīng)濟(jì)大省土地市場(chǎng)疲軟，福建、浙江、廣東等地跌幅較大。

那么今年地方政府對(duì)土地出讓收入形勢(shì)如何看？各省對(duì)今年土地出讓收入預(yù)期差異較大。

根據(jù)賣地收入前六名的大省今年預(yù)算報(bào)告來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期還不穩(wěn)定，今年土地出讓收入大幅增收難度大，部分省份預(yù)計(jì)收入繼續(xù)出現(xiàn)下滑，不過(guò)降幅持續(xù)縮窄。

根據(jù)江蘇省財(cái)政廳披露的2024年預(yù)算草案，土地出讓收入規(guī)模穩(wěn)居首位的江蘇預(yù)計(jì)2024年這一收入為8000億元，較2023年同比下降約15.6%。江蘇今年預(yù)算報(bào)告在分析財(cái)政收入形勢(shì)時(shí)提及，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尚不穩(wěn)定，涉房涉地稅收增收難度大，土地出讓收入中可調(diào)入一般公共預(yù)算統(tǒng)籌的資金將大幅減少。

浙江省財(cái)政廳披露的今年預(yù)算報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2024年浙江土地出讓收入約為5972億元，同比下降約7.7%。浙江預(yù)算報(bào)告在談及當(dāng)前財(cái)政經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨困難挑戰(zhàn)時(shí)稱，土地出讓收入處于下行區(qū)間。我省土地出讓收入規(guī)模大，土地出讓收入下行影響基層財(cái)政可持續(xù)運(yùn)行，財(cái)政收支平衡壓力大。

山東財(cái)政廳公開(kāi)的今年預(yù)算報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2024年山東土地出讓收入為4160億元，同比增長(zhǎng)0.1%。四川今年預(yù)算報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)?024年土地出讓收入約為3500億元，同比下降約11.4%。廣東今年預(yù)算報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2024年當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖爰s3895 億元，同比增長(zhǎng)2%。

當(dāng)然，也有部分省份對(duì)當(dāng)?shù)亟衲晖恋爻鲎屖杖氡容^樂(lè)觀，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

比如，遼寧今年預(yù)算報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2024年當(dāng)?shù)卣曰鹗杖朐鲋?83.7億元，同比增長(zhǎng)97%。這也主要得益于賣地收入預(yù)期大增影響所致。比如，遼寧省沈陽(yáng)市今年預(yù)算報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)亟衲暾曰鹗杖霝?74.7億元，增長(zhǎng)164.1%。其中，土地出讓收入預(yù)計(jì)為260億元，增長(zhǎng)192.5%。

土地出讓收入屬于地方政府性基金收入中的一部分，且是政府性基金收入的主要組成部分，2023土地出讓收入占政府性基金收入比重約87.5%。因此地方政府性基金收入預(yù)期增速，很大程度上反映了地方對(duì)土地出讓收入的預(yù)期。

羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，2024年土地出讓收入預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)整體底部運(yùn)行、區(qū)域結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。全國(guó)匯總來(lái)看，2024年，31省份政府性基金收入目標(biāo)合計(jì)65497億元，較上年完成數(shù)下降1.2%，共21個(gè)省份政府性基金收入目標(biāo)預(yù)計(jì)正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)面明顯提升。

他表示，分省份看，各地土地市場(chǎng)探底與復(fù)蘇的區(qū)域差異加大。中、東部經(jīng)濟(jì)大省土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)有所企穩(wěn)。2024年，廣東、山東、福建預(yù)計(jì)政府性基金收入正增長(zhǎng)或基本持平；但江浙滬的土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)繼續(xù)探底，政府性基金收入目標(biāo)預(yù)計(jì)均下降超10%。

羅志恒表示，東北、西北重點(diǎn)省份政府性基金收入預(yù)計(jì)高增長(zhǎng)，西南地區(qū)土地市場(chǎng)或仍處于下行期。黑龍江、遼寧、吉林2024年政府性基金收入預(yù)計(jì)分別增長(zhǎng)169.6%、97%、9.1%；四川、貴州政府性基金收入預(yù)計(jì)分別下降13.4%、42.7%。

不過(guò)，從歷史實(shí)際完成情況來(lái)看，地方政府土地出讓收入預(yù)計(jì)數(shù)跟執(zhí)行數(shù)有明顯差異。

羅志恒表示，之所以地方政府對(duì)土地出讓收入預(yù)計(jì)不準(zhǔn)，差異很大，主要是房地產(chǎn)形勢(shì)變化很快，高度取決于政策等。

“政策力度持續(xù)加碼將推動(dòng)商品房和土地市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)疫后恢復(fù)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)在政策作用下預(yù)計(jì)將逐步筑底，供需兩端政策加碼有助于提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)土地市場(chǎng)成交。”羅志恒說(shuō)。

他認(rèn)為，在需求端，下調(diào)貸款利率、放松限購(gòu)措施等政策持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，更好支持剛需和改善性需求，將促進(jìn)商品住宅用地成交。而供給側(cè)，房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地，保障房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)提升房企拿地意愿有積極作用；取消土地限價(jià)等供地政策調(diào)整將推動(dòng)溢價(jià)率提升，對(duì)土地出讓收入也將有提振作用。

比如，近日中國(guó)人民銀行將5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.95%。5年期以上LPR是中長(zhǎng)期企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)，這將帶動(dòng)社會(huì)綜合融資成本繼續(xù)下行，可以更好地支持剛性和改善性住房需求。

根據(jù)廣發(fā)固收研報(bào)數(shù)據(jù)，2024年1月土地市場(chǎng)熱度仍未恢復(fù)。2024年1月全口徑土地出讓金1679億元，同比增長(zhǎng)19%。考慮到2024年、2023年春節(jié)分別在2月、1月，計(jì)算日均出讓金（月度出讓金/工作日）更加可比，2024年1月“日均出讓金”76億元，同比下滑2%，對(duì)比歷年水平，“日均出讓金”規(guī)模仍然偏低。

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