房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，對地方財政收入影響有多大|財稅益侃

地方政府對房地產(chǎn)和土地相關(guān)收入依賴度較高。近年由于房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，相關(guān)收入出現(xiàn)明顯下滑，這加劇了地方財政收支矛盾。

那么，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)的收入下滑，對地方財政收入究竟有多大影響？又有哪些應對措施出臺？

目前，在地方財政收入中，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收主要有5個稅種，分別是契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。根據(jù)財政部最新數(shù)據(jù)，今年前10個月，這五大土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入約為1.57萬億元，同比下降約4%。

另外，中央與地方共享大稅種增值稅、企業(yè)所得稅等中，房地產(chǎn)業(yè)也有重要貢獻，但最新細分數(shù)據(jù)未公開，因此暫不考慮。

除了稅收外，賣地收入也是地方重要財力。財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，地方政府性基金收入中的國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）約3.5萬億元，同比下降20.5%。

地方土地出讓收入一向波動較大，這主要跟房地產(chǎn)市場形勢變化直接相關(guān)。近幾年由于房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商資金緊張，地方賣地數(shù)量和價格下降，使得土地出讓收入大降。

多位地方財政人士告訴第一財經(jīng)，經(jīng)濟下行疊加減稅降費使得地方稅收增長乏力，而房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導致地方土地和房地產(chǎn)相關(guān)收入明顯減少，這使得地方財政收支矛盾進一步加大。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，1~10月前述地方五大房產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓收入合計約5.07萬億元，占地方財政總收入比重約為35%。這一占比，較2021年的約53%，出現(xiàn)明顯下滑。這一比值也反映了地方依賴的土地財政相關(guān)收入明顯下降。

如果從地方五大土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占稅種總收入比重看，波動并不算大。今年前10個月這一比重約10%，較去年全年下降約2個百分點。今年前10個月，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅出現(xiàn)下滑，而契稅、房產(chǎn)稅出現(xiàn)增長。

真正導致土地財政收入大幅下滑的是地方土地出讓收入大降。地方土地出讓收入從2021年的8.7萬億元高峰，降至2022年的約6.7萬億元，今年預計跌破6萬億元。不過，這一收入大跌并未像數(shù)字表現(xiàn)的那樣，對公共財政造成那么大沖擊。

歸屬于地方政府性基金預算的土地出讓收入，是毛收入，其中需要支付的拆遷補償?shù)瘸杀窘顺?。毛收入大幅減少的同時，相應拆遷等成本性支出也會大幅下降。從過去十多年的土地出讓收支數(shù)據(jù)中也可發(fā)現(xiàn)，支出增速跟收入增速波動比較接近，當土地出讓收入大增時，相應支出大增，反之同步下降。

今年3月，時任財政部部長劉昆在談到去年土地出讓收入減少2萬億元影響時就表示，土地出讓收入是毛收入，收入減少的同時，也會相應減少拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?。因為收支之間是聯(lián)動的，所以它的收入下降影響并沒有那么大。

劉昆稱，地方政府性基金有部分收入調(diào)入一般公共預算使用，約占地方政府性基金預算的15%，去年雖然出現(xiàn)了下降的情況，但對地方一般公共預算支出的影響是可控的。具體數(shù)據(jù)尚待決算才能確定，若按照2022年土地出讓收入減收約2萬億元匡算，影響地方一般公共預算財力約3000億元。

基于此數(shù)據(jù)，官方認為，房地產(chǎn)市場下行給地方一般公共預算和政府性基金預算帶來的影響是可控的、結(jié)構(gòu)性的。

與此同時，為了降低房地產(chǎn)業(yè)對地方財政收入影響，中央財政通過加大轉(zhuǎn)移支付力度，來支持地方財政平穩(wěn)運行。

比如，今年四季度中央財政決定增發(fā)1萬億元國債，并全部通過轉(zhuǎn)移支付方式安排給地方，其中今年安排使用5000億元，其余5000億元結(jié)轉(zhuǎn)2024年使用。這也使得今年中央對地方轉(zhuǎn)移支付預算增至約10.56萬億元，增幅也由年初的3.6%提高至8.7%。今年中央對地方轉(zhuǎn)移支付規(guī)模首次突破10萬億元，并重點向欠發(fā)達中西部省份等傾斜，支持基層“?；久裆?、保工資、保運轉(zhuǎn)”。

另外，為了緩解財政收支矛盾，地方也加大盤活存量財政資產(chǎn)資源力度，強化資金統(tǒng)籌，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，繼續(xù)大力壓減一般性、非急需支出，并提高財政資金使用效率。

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