上海新房市場(chǎng)降溫：有樓盤(pán)允許首付延期一年，幫忙賣(mài)舊房

??似乎是一夜之間，開(kāi)發(fā)商在上海賣(mài)房也“卷起來(lái)了”。

近日有購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者反映，過(guò)去很多樓盤(pán)要求三天內(nèi)付清首付，現(xiàn)在部分樓盤(pán)竟然能談首付分期，最久可以延長(zhǎng)一年付清首付，而看中的房源可以一直保留。如果購(gòu)房者手中有老房子未能賣(mài)出導(dǎo)致湊不齊首付款，一家央企開(kāi)發(fā)商還與中介合作，由中介負(fù)責(zé)把老房子盡快賣(mài)掉，讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)置換無(wú)憂。

這意味著在最具樓市韌性的上海，新房也沒(méi)有過(guò)去那么好賣(mài)了。受今年9月出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好影響，上海的二手房成交量一度沖高，但10月份成交便有所回落，二手房交易量的走低，拖延了置換客戶(hù)入市買(mǎi)房的節(jié)奏，為了解決這一問(wèn)題，新房開(kāi)發(fā)商不得不舍棄銷(xiāo)售回款率，給予客戶(hù)更多寬限期。

首付款可延期一年付清

“開(kāi)盤(pán)前就要交60萬(wàn)認(rèn)籌金，開(kāi)盤(pán)后如果選到房，三天內(nèi)就要交齊全部首付。”今年4月，上海購(gòu)房者楊洋（化名）在咨詢(xún)一個(gè)地鐵紅盤(pán)時(shí)，該項(xiàng)目銷(xiāo)售這樣說(shuō)道。

當(dāng)時(shí)，楊洋手頭還有一套“老破小”在掛牌出售，遲遲沒(méi)有尋覓到合適的買(mǎi)家，而大部分上海的樓盤(pán)對(duì)首付要求都很高，即便是去化比較差的樓盤(pán)，一般也要求認(rèn)購(gòu)后半個(gè)月左右交齊首付。

因?yàn)?ldquo;老破小”一直沒(méi)出手，楊洋不得不推遲他的換房計(jì)劃。

近日，楊洋看了寶山區(qū)一個(gè)盤(pán)，該盤(pán)為央企保利的“海上臻悅”項(xiàng)目，距離15號(hào)線豐翔路地鐵站直線距離不到一公里，項(xiàng)目銷(xiāo)售得知楊洋還有“老破小”沒(méi)賣(mài)掉，竟表示不打緊，保利樓盤(pán)的首付周期最長(zhǎng)可以延期一年，如果楊洋看中某套房，可以在今年年底前以10%的首付預(yù)定下來(lái)，一年后賣(mài)掉房子、湊齊首付再辦理接下來(lái)的手續(xù)。

如果楊洋一年都沒(méi)能將老房子賣(mài)掉怎么辦？保利在上海還與中介鏈家合作，凡是置換房屋的客戶(hù)，可以先交一筆定金，再由鏈家承諾幫忙賣(mài)掉老房子，鏈家會(huì)大力推廣這類(lèi)業(yè)主的房子，比如在首頁(yè)給予高流量、打上“好贊”標(biāo)簽推薦等。

“現(xiàn)在上海賣(mài)房竟然這么卷了！”楊洋感嘆道。

一名從事“海上臻悅”分銷(xiāo)業(yè)務(wù)的鏈家客戶(hù)經(jīng)理對(duì)記者表示：“確實(shí)是這樣，我最近剛簽了一單。”他說(shuō)，無(wú)論是否走鏈家的分銷(xiāo)渠道，購(gòu)房者都能與保利談首付周期，“自己與開(kāi)發(fā)商談，首付周期可以達(dá)到6-9個(gè)月，如果與鏈家合作，首付可以等到老房子售出再補(bǔ)齊，最晚到明年的10月份，這個(gè)周期里鏈家負(fù)責(zé)把老房子成交掉”。

該鏈家客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，保利在上海有4個(gè)樓盤(pán)都與鏈家達(dá)成了這種合作協(xié)議。

另有一位住在上海閔行的購(gòu)房者也向記者反映：“閔行梅隴的萬(wàn)科中鐵建合作項(xiàng)目‘朗拾花語(yǔ)’項(xiàng)目也能談首付周期，銷(xiāo)售跟我說(shuō)今年12月可以先付10%首付，剩余25%能延長(zhǎng)到明年3月。”

該樓盤(pán)雖然環(huán)境上有些不利因素，但交通十分便利，一路之隔就是虹梅南路地鐵站。

記者從一名代理該樓盤(pán)的中介分銷(xiāo)人士處了解到，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)也能接受首付分期，具體能延期多久，就看客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商談得如何了。

樓盤(pán)開(kāi)啟中介分銷(xiāo)

“現(xiàn)有行情之下，這都是無(wú)奈之舉。”一家前十房企華東區(qū)域公司從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)與品牌工作的人士說(shuō)道。

在今年9月1日上海官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政之后，許多售樓處都曾迎來(lái)火爆場(chǎng)面。

9月2日，前文提到的保利海上臻悅樓盤(pán)也曾打出廣告稱(chēng)，新政后首日有600多組客戶(hù)到訪。目前同樣在與鏈家合作的“保利光合上城”，9月2日曾打出海報(bào)稱(chēng)單日成交額突破1.6億元。

不過(guò)第三季度后，新房的行情也進(jìn)入下行周期了。

上海中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，11月6日至12日這一周內(nèi)，上海新建商品住宅成交面積8.04萬(wàn)平方米，環(huán)比減少7.53%，延續(xù)疲軟格局。這周雖有5個(gè)新項(xiàng)目入市，但在“上海商品住宅成交前十榜單”中，排在第9和第10位的兩個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)僅有個(gè)位數(shù)，竟然能上榜，可見(jiàn)市場(chǎng)交易活力非常弱。

一名鏈家經(jīng)紀(jì)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“之前上海新房好賣(mài)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都用自己的渠道賣(mài)房，而現(xiàn)在找鏈家代理的樓盤(pán)越來(lái)越多，以我自己的工作來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在新房帶看的業(yè)務(wù)占比達(dá)到了20%-30%，新房成交占比在我這超過(guò)了50%。”

“找中介代理是不得已而為之。”上述某房企華東公司營(yíng)銷(xiāo)與品牌人士表示，他所在公司的項(xiàng)目，以前幾乎從不找中介代理，直到今年上半年都基本堅(jiān)持自己團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售。“因?yàn)樵谖覀兊目己酥?，一旦?dòng)用外部渠道，那就算項(xiàng)目賣(mài)得好，營(yíng)銷(xiāo)能拿到的獎(jiǎng)金也很少了。”

不過(guò)到了今年下半年，該公司一個(gè)加推盤(pán)也用了鏈家分銷(xiāo)才徹底清盤(pán)。

該人士還表示，之前公司對(duì)上海新項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款要求也非常高，因?yàn)榇饲吧虾５捻?xiàng)目流速快、客戶(hù)資質(zhì)好，現(xiàn)在對(duì)這些要求都在放低。

買(mǎi)低價(jià)房的剛需客正在流失

究其原因，二手房市場(chǎng)的冷卻對(duì)新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售流速帶來(lái)了負(fù)面影響。

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，在今年9月受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好影響、二手房短期成交量沖高至1.53萬(wàn)套之后，10月份成交明顯回落，再度回到1.3萬(wàn)套附近。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，上海二手住宅成交1.33萬(wàn)套，環(huán)比減少13％，同比減少19%，二手房?jī)r(jià)格尚未有明確止跌信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期不強(qiáng)，不少房東也急于出售，既有減少損失的想法，也有“賣(mài)舊打新”意圖。

“從我一線工作的情況來(lái)看，現(xiàn)在樓市中的首套剛需客很少，置換客戶(hù)非常多，他們大部分人都想出售手中環(huán)境較差的老房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)高質(zhì)量的新房，造成老房子的掛牌量升高，我工作范圍內(nèi)幾個(gè)老小區(qū)的出售周期都增加了兩個(gè)月左右。”一位鏈家經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說(shuō)道。

另一名資深銷(xiāo)售人士對(duì)記者表示：“一般上海購(gòu)入新房的門(mén)檻是450萬(wàn)房?jī)r(jià)，首付160萬(wàn)；購(gòu)入一套老破小的門(mén)檻是200萬(wàn)，首付是70萬(wàn)。樓市中愿意買(mǎi)兩三百萬(wàn)元老破小的客戶(hù)越來(lái)越少，多數(shù)人都想撬動(dòng)一下杠桿買(mǎi)四五百萬(wàn)的房子，加上認(rèn)房不認(rèn)貸后，首付門(mén)檻確實(shí)降低了，更多人想置換，但整個(gè)樓市的流通，卡在了最低端的房子缺少客戶(hù)這一環(huán)上，影響了整個(gè)節(jié)奏。”

他表示，目前愿意上車(chē)兩三百萬(wàn)元二手房的客戶(hù)，多為剛到上海的年輕滬漂，或者是要為家中老人購(gòu)置養(yǎng)老房的中年人。

而“老破小”想要盡快出手，就得降價(jià)。“相比今年年初，一個(gè)老小區(qū)內(nèi)同戶(hù)型的房子跌了好幾十萬(wàn)，我們會(huì)主推一個(gè)小區(qū)里掛牌最便宜、性?xún)r(jià)比排在前三名的房子，如果業(yè)主不愿意降價(jià)，那出售周期就很長(zhǎng)了。”該銷(xiāo)售人士稱(chēng)。

對(duì)于目前的樓市行情，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“雖說(shuō)上海樓市要比其他城市韌性大些，但近期市場(chǎng)也走出低迷行情，氣溫進(jìn)入冬季，行業(yè)也確實(shí)感受到了涼意。”????

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