存量房貸利率今起下調(diào)！對(duì)銀行有何影響？后續(xù)還能再降嗎？

存量首套住房貸款利率調(diào)整正式實(shí)施，圍繞這一熱點(diǎn)事件，北京商報(bào)9月25日以“存量房貸正式下調(diào) 能省多少錢(qián)？”為主題進(jìn)行了直播，與會(huì)嘉賓就存量房貸下調(diào)對(duì)銀行和用戶的影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)等話題進(jìn)行了解讀。

在星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言看來(lái)，存量首套住房貸款利率調(diào)降對(duì)不同類(lèi)型銀行、不同地區(qū)銀行影響各有不同，從銀行經(jīng)營(yíng)的角度看，還需要密切跟蹤提前還貸數(shù)據(jù)的變化。為后續(xù)政策的進(jìn)一步調(diào)整提供決策依據(jù)。

非標(biāo)準(zhǔn)情況用戶要主動(dòng)溝通

根據(jù)此前各地銀行對(duì)外披露的信息，包括六大行在內(nèi)的多家銀行自9月25日起統(tǒng)一對(duì)滿足條件的貸款進(jìn)行利率批量調(diào)整。過(guò)去一個(gè)月間，銀行針對(duì)存量房貸調(diào)整作出諸多規(guī)劃，不同時(shí)間段、執(zhí)行不同房貸利率計(jì)價(jià)方式的貸款用戶，在房貸利率調(diào)整方式、調(diào)整數(shù)額方面也各有不同。

例如，建設(shè)銀行于9月24日發(fā)布利率調(diào)整工作說(shuō)明，提出將在9月25日對(duì)符合調(diào)整條件的存量住房貸款進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，對(duì)于原貸款發(fā)放時(shí)符合當(dāng)?shù)厥滋追抠Y質(zhì)且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸將于當(dāng)日統(tǒng)一完成利率調(diào)整，調(diào)整后的利率當(dāng)日立即生效。

談及本次各銀行調(diào)降存量首套住房貸款利率的實(shí)施細(xì)節(jié)以及在用戶操作層面所需要注意的問(wèn)題，薛洪言指出，從調(diào)整策略上看，本次存量房貸利率調(diào)整可視作分層操作，區(qū)分為標(biāo)準(zhǔn)情況和非標(biāo)準(zhǔn)情況兩類(lèi)。

薛洪言表示，所謂標(biāo)準(zhǔn)情況，就是嚴(yán)格符合首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，且貸款定價(jià)執(zhí)行LPR加點(diǎn)模式的存量房貸客戶，是由銀行系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整，不需要客戶本人提出申請(qǐng)。這一方式非常便捷，也不存在博弈空間，對(duì)銀行和客戶而言均不涉及操作難點(diǎn)和問(wèn)題。

非標(biāo)準(zhǔn)情況的利率調(diào)降相對(duì)較為麻煩。從銀行披露的信息來(lái)看，非標(biāo)準(zhǔn)情況包括貸款發(fā)放時(shí)不滿足首套標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前按照認(rèn)房不認(rèn)貸算首套的存量客戶，還有對(duì)于非LPR加點(diǎn)模式定價(jià)的存量貸款等。前者需要專(zhuān)門(mén)向銀行提出申請(qǐng)，后者則需要先變更為L(zhǎng)PR加點(diǎn)模式，再進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)情況的存量房貸客戶，薛洪言提醒，客戶要主動(dòng)作為，主動(dòng)與銀行溝通，充分了解房貸利率變動(dòng)的詳細(xì)情況；同時(shí)，銀行網(wǎng)點(diǎn)也要做好主動(dòng)提醒和聯(lián)系工作，避免遺漏和事后糾紛的發(fā)生。

不排除繼續(xù)調(diào)降存款利率

從首次釋放存量房貸利率調(diào)降的信號(hào)到如今正式落地，不足三個(gè)月的時(shí)間里，存量房貸用戶迎來(lái)了重磅利好。于用戶而言“越低越好”的房貸利率，在調(diào)降后對(duì)于銀行又將有哪些影響？

薛洪言直言，對(duì)銀行最直接的影響是降低貸款利率后利息收入會(huì)下降，或者說(shuō)凈息差會(huì)收窄，但對(duì)不同類(lèi)型銀行、不同地區(qū)銀行影響各有不同。

薛洪言舉例稱，機(jī)構(gòu)類(lèi)型上看，國(guó)有銀行的貸款結(jié)構(gòu)中按揭貸款占比較高，達(dá)到28%左右，受的影響最大；城農(nóng)商行平均占比只有13%左右，所受影響就比較有限。地區(qū)結(jié)構(gòu)上看，因?yàn)榇媪糠抠J利率調(diào)整按照貸款發(fā)放時(shí)所在城市下限來(lái)定。一線城市的利率下限比較高，因此調(diào)降空間相對(duì)就小，對(duì)銀行的影響也小，一線城市以外的其他城市影響就要大一些。

不過(guò)，薛洪言還提到，存量房貸利率調(diào)降不僅僅只對(duì)貸款群體帶來(lái)利好。如果房貸利率降低后，能夠明顯降低提前還貸現(xiàn)象，對(duì)銀行也不見(jiàn)得是壞事。相比提前還貸，調(diào)降存量房貸利率對(duì)銀行的影響要小得多。而為了幫助銀行穩(wěn)住凈息差，不排除接下來(lái)會(huì)繼續(xù)調(diào)降存款利率。

同時(shí)，薛洪言提醒，從銀行經(jīng)營(yíng)的角度看，還需要密切跟蹤提前還貸數(shù)據(jù)的變化。存量房貸利率調(diào)整以后，提前還貸現(xiàn)象有沒(méi)有明顯的緩解，做好定量的分析，為后續(xù)政策的進(jìn)一步調(diào)整提供決策依據(jù)。

5年期LPR有望跟隨調(diào)降

另一方面，在本次房貸利率調(diào)降后，后續(xù)房貸利率的具體走勢(shì)也是市場(chǎng)用戶關(guān)注的熱點(diǎn)話題之一。薛洪言表示，2023年8月人民銀行實(shí)施降息，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR保持不變。原因就是考慮到此次調(diào)降存量房貸利率，對(duì)銀行的息差壓力比較大，所以，暫時(shí)沒(méi)有動(dòng)5年期LPR。

“從進(jìn)一步穩(wěn)地產(chǎn)、激活市場(chǎng)購(gòu)房需求、降低存量購(gòu)房人付息壓力等角度看，后續(xù)仍然有調(diào)降5年期LPR的可能。”薛洪言表示。下調(diào)存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費(fèi)，不排除繼續(xù)出臺(tái)更大力度的利率調(diào)降政策。

此外，由于銀行的息差水平已經(jīng)處于歷史低點(diǎn)，要調(diào)降5年期LPR，需要先調(diào)降存款利率。薛洪言認(rèn)為：“接下來(lái)的四季度，如果我們能看到銀行再次調(diào)降存款掛牌利率。那么，大概率就能看到5年期LPR跟隨調(diào)降。”

薛洪言預(yù)測(cè)，本輪存量房貸利率調(diào)降后，對(duì)部分貸款人有明顯的減負(fù)效果。但整體上看，不少人房貸利率可能還是較高，遠(yuǎn)高于當(dāng)前新發(fā)放貸款利率水平。在缺乏有效的投資理財(cái)去處的背景下，很多人可能還是會(huì)選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現(xiàn)象，那么，此次調(diào)降存量房貸利率后，不排除還有繼續(xù)下調(diào)的可能性。

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