風(fēng)聲｜房地產(chǎn)已到臨界點(diǎn)，如何避免最壞結(jié)果？

近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化調(diào)整備受矚目。繼多地出臺(tái)“刺激”政策后，7月27日住建部發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整，降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策放寬不再把四大一線排除在外。

種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化方向是由嚴(yán)轉(zhuǎn)松，回歸市場(chǎng)機(jī)制。這是符合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況的正確選擇。

取消限價(jià)，合情合理

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，投資、交易都很弱?，F(xiàn)金流持續(xù)失血的房企債務(wù)高企，違約風(fēng)險(xiǎn)難以消除。市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步放松的期待很迫切。

近日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文呼吁，應(yīng)該給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商采用降價(jià)促銷的方式展開自救，從而盡快回籠資金。作為房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)媒體，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的觀點(diǎn)是有一定專業(yè)性和代表性的，也有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

從邏輯上講，出臺(tái)限價(jià)政策的初衷是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，顯然這一調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)超預(yù)期實(shí)現(xiàn)，是時(shí)候退出了。從市場(chǎng)規(guī)律的角度分析，市場(chǎng)需求端不足，供給端降價(jià)促銷是供需關(guān)系的正常反應(yīng)，也沒有攔著的道理。

強(qiáng)行阻止價(jià)格回歸市場(chǎng)真實(shí)水平，非但不能化解房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)付出沉重的代價(jià)。阻止房企回籠資金，保交樓的支出從何而來？債務(wù)違約后的金融風(fēng)險(xiǎn)傳遞、信用損失，都會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。何況無(wú)論出臺(tái)怎樣的“刺激政策”，沒有市場(chǎng)流動(dòng)性的恢復(fù)，都難有實(shí)效。

因此，盡管在技術(shù)層面還存有種種爭(zhēng)議，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)機(jī)制、回歸供需關(guān)系的再平衡，都是大勢(shì)所趨。這將是怎樣的過程，會(huì)付出怎樣的代價(jià)，最終又會(huì)是怎樣的市場(chǎng)狀態(tài)，是目前最值得關(guān)心的問題。

不能對(duì)“政策紅利”盲目樂觀

首先，不能對(duì)政策松綁后，房地產(chǎn)行業(yè)的“回血”盲目樂觀。

對(duì)“政策紅利”的盲目樂觀已經(jīng)造成了形勢(shì)誤判。這兩年，很多業(yè)內(nèi)人士的市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)處于“半夢(mèng)半醒”的狀態(tài)——定性分析的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判是清醒的，定量分析的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)時(shí)卻又不自覺地“夢(mèng)回黃金時(shí)代”，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)際結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。

比如，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來城市實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（No.19·2022）》，預(yù)計(jì)2022年住宅交易規(guī)模達(dá)到22萬(wàn)億元。最終國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年的商品房銷售額僅為13.3萬(wàn)億元。

2022年不可預(yù)測(cè)的負(fù)面影響太大，導(dǎo)致預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，尚可理解。但是，“藍(lán)皮書”對(duì)今年房市的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)依然過于樂觀。“藍(lán)皮書”預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積和銷售額增速分別為-0.3%和5.4%。國(guó)際統(tǒng)計(jì)局公布1-7月份商品房銷售面積和銷售額增速分別為-6.5%和-1.55%。除非出現(xiàn)奇跡，否則“藍(lán)皮書”今年的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)還是過于樂觀了。

比“藍(lán)皮書”的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)更樂觀的大有人在。這說明業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)判斷依然不夠謹(jǐn)慎，對(duì)“政策紅利”抱有不切實(shí)際的想法，對(duì)結(jié)構(gòu)性問題的深層次因素缺乏認(rèn)識(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成，不是孤立存在的。沒有宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的加速度，就沒有增量需求。僅靠存量需求的有限釋放，無(wú)法改變房市供需關(guān)系的基本面。即使放棄價(jià)格干預(yù)，允許開發(fā)商自主定價(jià)，以降價(jià)促銷的方式回籠資金自救，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)因此大幅回暖。

而且，政策放松，尤其是取消價(jià)格管制所能釋放的市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)不同資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的房企會(huì)產(chǎn)生不同的影響。換而言之，流動(dòng)性恢復(fù)后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)將會(huì)更為明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化

上世紀(jì)九十年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，房地產(chǎn)經(jīng)歷了1990年到2015年的長(zhǎng)期低迷，整體表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，區(qū)域分化很明顯。

1991年到1995年房?jī)r(jià)快速下跌階段，日本經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)氣度的三大都市圈中，房?jī)r(jià)最高的東京都市圈和阪京都市圈更是降幅明顯，超過了全國(guó)平均房?jī)r(jià)。此后三大都市圈的房?jī)r(jià)逐步與全國(guó)平均房?jī)r(jià)趨近，2005年前后，日本房?jī)r(jià)接近谷底時(shí)，三大都市圈的房?jī)r(jià)和全國(guó)平均房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。

但是，這并不意味著三大都市圈的房?jī)r(jià)跌到與其他地區(qū)房?jī)r(jià)持平，而是三大都市圈的房?jī)r(jià)在平均房?jī)r(jià)中的權(quán)重大幅提高了。因?yàn)椋?ldquo;三都”之外的房地產(chǎn)交易量大幅萎縮，甚至有些年份僅占到全國(guó)交易量的10%。也就是說，三大都市圈外和少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口較為稠密的地方都市圈外，已經(jīng)不存在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2013年后，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，三大都市圈的房?jī)r(jià)回升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的東京都市圈房?jī)r(jià)漲幅最為明顯，“三都”以外的地方都市圈卻沒有起色。都市圈以外，則是大量人口嚴(yán)重流失、失去經(jīng)濟(jì)造血功能的廢村、廢鎮(zhèn)。

2021年后，東京都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌轉(zhuǎn)升，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增的增長(zhǎng)趨勢(shì)。尤其是今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，東京都市圈的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的上漲，甚至引起了久違的“房地產(chǎn)過熱”憂慮。核心地區(qū)的漲勢(shì)尤為夸張。日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所7月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至6月東京23區(qū)新建公寓均價(jià)為1.2962億日元，比去年同期上漲約60%。首次突破了1億日元，達(dá)到了1973年以來的最高水平。

日本的經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、需求不足的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化會(huì)更為明顯。這一分化過程中，交易量的變化比價(jià)格更為重要。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)大跌，但還能保持一定交易量的市場(chǎng)活性。因此，房?jī)r(jià)大跌后，日本三大都市圈的住房消費(fèi)依然保持了一定的經(jīng)濟(jì)支撐。主要體現(xiàn)在金融數(shù)據(jù)中。

日本1990年底房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比11.9％，目前16.7％。住房貸款占全部貸款余額的情況也類似，日本1990年底住房貸款占全部貸款余額的9.3％。1995年后持續(xù)上行，2010年后穩(wěn)定在25％左右水平。

“三都”房市保持的活力，大幅緩解了房地產(chǎn)金融沖擊。其實(shí)，這也不難理解，關(guān)鍵在于人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的匯集。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，經(jīng)濟(jì)機(jī)遇向經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的集中，帶來了人口流入。同時(shí)人口老齡化增加了公共支出成本，加速了經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人口流出。日本三都的人口比重、GDP比重在“失落的三十年”持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在三大都市圈已經(jīng)集中了三分之二以上的人口和七成的GDP。人口和經(jīng)濟(jì)集中度的提高，保證了“三都”房地產(chǎn)的基本需求。

參照日本的經(jīng)驗(yàn)，如果我國(guó)的調(diào)控政策全面“松綁”、放開價(jià)格管制后，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一線、強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一波明顯的價(jià)格下降。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線以下城市，無(wú)論房?jī)r(jià)如何變化，房產(chǎn)交易量可能會(huì)大幅下降。

為未來的復(fù)蘇保留元?dú)?/span>

那些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的低線城市，本來就沒有房地產(chǎn)活躍的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這些地方違背市場(chǎng)規(guī)律，大搞房地產(chǎn)，是造成當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)困境的重要原因之一。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，全國(guó)100個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存量。三四線城市庫(kù)存量占比達(dá)到62.8%，較去年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存量大，房型也大。這些三四線城市新建商品房住宅的平均面積為105.8平方米，遠(yuǎn)高于一二線城市的85.4平方米。

因此，這些低線城市均價(jià)看似房?jī)r(jià)不高，卻是泡沫堆扯的重災(zāi)區(qū)。本地的真實(shí)需求微乎其微，巨大的庫(kù)存量很難去化。還要單價(jià)不夠、戶型來湊，極限“做大房地產(chǎn)蛋糕”。

種種反市場(chǎng)的操作堆積了大量不良資產(chǎn)，即使在經(jīng)濟(jì)增速較快的環(huán)境下也很難消化，目前復(fù)蘇乏力、需求不足的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，更是“解套”無(wú)望，壞賬不可避免。繼續(xù)靠限價(jià)強(qiáng)行鎖定名義價(jià)格，只會(huì)出現(xiàn)更多的房企因資金回籠困難被迫違約。

因此，只有政策松綁，把自主定價(jià)權(quán)還給開發(fā)商，允許開發(fā)商降價(jià)促銷，才能最大限度釋放流動(dòng)性。這樣做不能救活恒大、碧桂園，但能最大程度地減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)向一二線城市的傳遞，避免玉石俱焚的最壞結(jié)果，為未來的復(fù)蘇保留元?dú)狻?/p>

本文轉(zhuǎn)自于  鳳凰網(wǎng)