房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力，部分地區(qū)的房價呈現(xiàn)逐步走低的狀態(tài)。住房市場所面臨的困難是否也會傳導(dǎo)到租房市場？
11月15日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長鄒琳華在在《華夏時報》主辦的“堅守信念 突破未來——2022年華夏數(shù)字經(jīng)濟與智慧人居高峰論壇暨第六屆金瓴獎揭曉” 盛會上，對《房地產(chǎn)邏輯的新變化——中國租房大數(shù)據(jù)報告（2022）》進行了首次發(fā)布并發(fā)表了相關(guān)演講。鄒琳華以緯房租金核心指數(shù)為主要分析指標(biāo)，對中國租房市場的最新走勢、房地產(chǎn)邏輯的新變化進行了解析，并對未來的租房市場進行了展望。
鄒琳華表示，整個房地產(chǎn)市場壓力較大的情況下，租房市場面臨著前所未有的機遇，房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了新變化，房價持續(xù)上漲時代一去不返，房價租金比將走低，長租房市場逐步有望實現(xiàn)資金平衡，市場空間將被打開。
租房市場穩(wěn)中顯韌性
對于租房市場的最新走勢，鄒琳華表示，總體而言，租房市場經(jīng)受住了疫情沖擊的考驗，租金大體平穩(wěn)，波動基本沒有超出正常范圍。從近5年的走勢來看，租金沒有明顯的上升或下降的趨勢，2022年10月租金與2018年1月租金水平基本持平；從2022年以來近一年的走勢看，全國租房市場季節(jié)性波動減弱，旺季租金上漲不明顯，淡季跌速稍快，但也沒有出現(xiàn)非正常下跌，展現(xiàn)了租房市場的高韌性的特點。
不過，具體而言，各個城市之間存在一定的差異。鄒琳華表示，不同于全國的平穩(wěn)走勢，近5年來，一線城市租金總體呈現(xiàn)較為明顯的上升趨勢，與2018年1月房租比，2022年10月上海、深圳、北京、廣州租金分別上漲了21.2%、11.6%、8.1%、7%，上海的租金上漲尤為明顯。不過，從近1年的情況來看，一線城市的租金出現(xiàn)了一定程度的下跌，其中北京下跌0.4%，相對比較抗跌，廣州、上海的跌幅分別為2.41%、3.02%。深圳跌幅為3.8%，跌幅在一線城市中最大。
二線城市租金的變動趨勢和短期韌性狀態(tài)表現(xiàn)怎么樣？鄒琳華指出，近5年來，二線城市中僅廈門、成都租金漲幅較大，分別為15.4%和11.8%，其他大部分城市租金漲幅微弱或者呈現(xiàn)為微跌狀態(tài)，其中南通、沈陽、重慶的跌幅較大，分別為6.9%、10.7%、6.6%。近1年來，二線城市租金大部分呈現(xiàn)為下跌狀態(tài)，僅有小部分城市出現(xiàn)上漲，其中最高漲幅為石家莊的2.56%。
除了一二線城市，鄒琳華還對三四線城市的租房市場進行了分析。鄒琳華指出，近一年以來，在疫情沖擊下，三線城市的租金市場出現(xiàn)了較大的分化，例如銀川仍出現(xiàn)了3.07%的增長，但是也有城市的跌幅接近10%；而近1年來，樣本四線城市的租金均為下跌狀態(tài)，平均跌幅為3.8%。
房地產(chǎn)邏輯發(fā)生變化
租房市場總體平穩(wěn)走勢的背后，房地產(chǎn)邏輯和租房市場邏輯到底發(fā)生了怎樣的變化？對此，鄒琳華分析指出，房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了新變化，房價持續(xù)上漲時代已經(jīng)一去不復(fù)返，目前房價呈現(xiàn)為總體下跌的狀態(tài)，房價租金比有望走低；疫情沖擊下職住合一得到加強，租賃需求重新流向?qū)嶋H就業(yè)地；租賃住房公募REITs成功試水，居民房地產(chǎn)投資首次有了正式的供給側(cè)渠道。
對于房價租金比的走低，鄒琳華分析指出，“房住不炒”的背景下，房屋將回歸到居住本質(zhì)，房產(chǎn)投資投機者逐漸退場，房價逐步實現(xiàn)理性回歸，而租金長期而言是平穩(wěn)增長的。房價租金比下降具有2方面的作用：一方面，房價租金比的下降意味著租金收益率的上升，投資租賃住房可以實現(xiàn)資金平衡，長期資金可以逐步進入住房租賃市場；另一方面，房價收入比下降，買房難度降低，住房自有率將會提升，部分租房需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿啃枨蟆?/span>
不過，鄒琳華指出，對于不同的城市，房價租金比降低的影響存在一定的差異。一二線城市房價雖然有所下跌但是價格仍然較高，仍然存在買房的困難，而由于租金收益率提升，資本進入租房市場，租房市場發(fā)展提速；部分三四線城市將逐步由高房價時代進入中低房價時代，租房需求減少購房需求增加，加上流動人口少，租房市場難以有大發(fā)展。
房地產(chǎn)邏輯發(fā)生新變化的情況下，租房市場的空間需求結(jié)構(gòu)情況也發(fā)生了變化。鄒琳華表示，受疫情影響，廊坊北三縣、鎮(zhèn)江句容、昆山花橋等睡城和衛(wèi)星城租房市場受到較大沖擊，住房空置率提升，由睡城和衛(wèi)星城住房承擔(dān)的住房需求部分轉(zhuǎn)移到中心城市或主城區(qū)。睡城、衛(wèi)星城與中心城市的租房市場行情從跟隨關(guān)系演變?yōu)榉只呦颉?/span>
租房市場發(fā)展空間將會被打開
那么，未來中國的租房市場的發(fā)展方向?qū)趺礃?？鄒琳華表示，在二十大報告繼續(xù)強調(diào)“租購并舉”的背景下，發(fā)展租房市場仍是住房政策的重點，其中自持和集中式長租房，保障性租賃住房都將是發(fā)力點。
鄒琳華分析指出，目前，我國的長租房主要是集中在分散式的輕資產(chǎn)長租房，相比發(fā)達國家成熟市場而言，自持和集中式長租房的占有率比較低，有比較大的發(fā)展空間。而保障性租賃住房是國家住房保障體系的重要部分，但它的運作是完全市場化的，資金土地也來源于市場。
預(yù)計未來一二線城市長租房市場發(fā)展空間會被逐漸打開。鄒琳華分析認(rèn)為，此前，長租房市場因為房價過高、租金收益率過低而受限。而目前房價已經(jīng)基本實現(xiàn)了穩(wěn)定或下降，但是長期來看租金會呈上升趨勢，租金收益率將會提升。同時，隨著社會資本規(guī)模的不斷膨擴，社會平均利率也會下降。投資租房市場收益可以彌補資金成本，資本進入租房市場有利可圖，租房市場發(fā)展空間將會被打開。不過，鄒琳華坦言，目前三四線城市的租房發(fā)展空間較小，需要謹(jǐn)慎對待。
另外，鄒琳華表示，投資方面，相比于直接投資購房，居民有了投資租賃住房公募REITs這一新的房地產(chǎn)投資渠道。租賃住房公募REITs符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向，既能增加住房供給平抑房價，還能分享城市經(jīng)濟增長收益，將成為資本市場的重要投資品。同時，鄒琳華指出，本質(zhì)上，住房租賃收益仍然是城市經(jīng)濟增長的外溢，它的發(fā)展前景最終取決于城市經(jīng)濟增長的前景。
本文轉(zhuǎn)自于 新浪財經(jīng)
