央廣網(wǎng)北京5月15日消息（記者 馮方）5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布個(gè)人首套住房商貸利率下限調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)，二套住房政策下限不變。多位接受央廣網(wǎng)記者采訪的專家表示，此次政策調(diào)整有助于充分落實(shí)低成本購(gòu)房?jī)?yōu)惠，進(jìn)一步降低購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。政策調(diào)整釋放出“重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求”的信號(hào)，隨著利率下限調(diào)整，各地大概率會(huì)相應(yīng)下調(diào)房貸利率。
（圖源自CFP）
降低個(gè)人住房貸款成本
通知明確，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
在此之前，個(gè)人住房貸款利率政策規(guī)定：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
央廣網(wǎng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。假設(shè)以貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款計(jì)算，在4.6%的利率下，月供為5126.44元，利息總額為845519.73元；在4.4%的利率下，月供為5007.61元，利息總額為802739.28元。此次政策調(diào)整后，如果購(gòu)房者能以4.4%的利率貸款購(gòu)房，以貸款100萬(wàn)元為例，月供可減少約120元，30年累計(jì)可節(jié)省利息4萬(wàn)多元。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次政策調(diào)整意味著，未來(lái)各地的個(gè)人首套住房商貸利率最低可以到4.4%，這個(gè)利率是非常優(yōu)惠的。從當(dāng)前對(duì)于新市民購(gòu)房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來(lái)新市民或許能拿到這些超低利率的貸款，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于新市民購(gòu)房的支持和保障。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器、壓艙石，當(dāng)下疫情對(duì)普通人收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有很大影響。此次政策調(diào)整并不是直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，并且只針對(duì)個(gè)人首套房貸，具體執(zhí)行需要等待各地落地細(xì)則。”
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為：“通過(guò)下調(diào)房貸利率推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖，有很強(qiáng)的必要性和針對(duì)性。同時(shí)，二套房貸利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，表明在房住不炒基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率下限調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。”
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回穩(wěn)
央廣網(wǎng)記者注意到，在此次政策調(diào)整前，近期銀行層面的房貸利率下調(diào)就已出現(xiàn)。4月14日，在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾介紹，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。此外，今年以來(lái)，多地密集發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)，政策內(nèi)容包括降低首付比例、提高公積金貸款額度、放松二套住房限購(gòu)等。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次政策調(diào)整有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，充分落實(shí)低成本購(gòu)房?jī)?yōu)惠，同時(shí)結(jié)合近期各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者減少購(gòu)房壓力。此外，政策有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。”
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，此次政策調(diào)整主要是引導(dǎo)銀行對(duì)新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率定價(jià)進(jìn)行支持，有助于降低貸款成本，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回穩(wěn)、建設(shè)“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有一定的幫助。
通知提到，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
植信投資研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為：“此次政策調(diào)整，可以說(shuō)是對(duì)中共中央政治局會(huì)議‘支持剛性和改善性住房需求’政策要求的落地，對(duì)于降低購(gòu)房者成本、鼓勵(lì)首次置業(yè)需求的釋放都是有利的。目前多地在逐步松動(dòng)房地產(chǎn)限制政策，此次個(gè)人首套住房商貸利率下限調(diào)整后，各地大概率會(huì)相應(yīng)下調(diào)利率。”
那么，房貸利率下調(diào)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)壓力大嗎？連平介紹，目前首套房貸占個(gè)人住房按揭貸款整體的比例不是很大，房貸利率下行對(duì)部分中小銀行可能影響稍大，對(duì)行業(yè)整體影響有限。此外，銀行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)健，這種幅度的讓利也不會(huì)對(duì)銀行體系產(chǎn)生很大的壓力，且銀行可根據(jù)自身的條件和能力選擇利率下調(diào)的幅度。
不排除5月LPR下調(diào)可能性
剛剛過(guò)去的4月，央行如期下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25個(gè)基點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。LPR方面，上次LPR降息在今年1月，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，截至4月，LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)三個(gè)月按兵不動(dòng)。5月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，將加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度。目前，5月LPR報(bào)價(jià)公布在即，二季度降息可以期待嗎？
王青認(rèn)為：“本次首套房房貸利率下限下調(diào)，是針對(duì)房地產(chǎn)的定向調(diào)控措施，并不意味著接下來(lái)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)及政策性降息（MLF利率下調(diào)）的空間封閉。作為‘增量政策工具’的一部分，二季度降息降準(zhǔn)有可能持續(xù)落地。”
連平也表示，5月份LPR下降的可能性不能排除。他指出，最近經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大，市場(chǎng)出現(xiàn)擔(dān)憂情緒，目前的政策導(dǎo)向也強(qiáng)調(diào)下降實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。雖然可能沒(méi)有大幅度下調(diào)的空間，但是從現(xiàn)實(shí)運(yùn)行來(lái)看，釋放一些積極的政策信號(hào)對(duì)市場(chǎng)也是有利的。
曾剛指出：“目前來(lái)看，LPR還是有下調(diào)的必要。LPR的調(diào)整不只涉及新增的個(gè)人住房按揭貸款，還涉及存量貸款。LPR下調(diào)后，存量貸款客戶的利率支出成本可以得到一定程度的節(jié)約，對(duì)金融機(jī)構(gòu)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持居民保消費(fèi)等方面，也能起到更加積極的作用。”
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