最近，一向消息靈通的彭博社爆出中國(guó)房貸市場(chǎng)的大利好了。
這一輪的消息分幾步，先是月初有消息人士稱，中國(guó)正考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭。
9月4日，彭博社再次將消息細(xì)化，說(shuō)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已提議將存量房貸利率共計(jì)下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)左右，首次下調(diào)在未來(lái)幾周內(nèi)，第二次下調(diào)將于明年年初，首套和二套房都適用。
已經(jīng)有一些媒體群預(yù)測(cè)將在9月12日左右降息20到50bps，然后同步下調(diào)存量房貸。
天下苦存量房貸高利率久矣！不管第一輪降息在本月還是要到下月，如果能夠開(kāi)啟存量房貸的利率下調(diào)，也是對(duì)民意的一種回應(yīng)。
那么，問(wèn)題來(lái)了，彭博社的這個(gè)消息靠譜嗎？我認(rèn)為，分兩方面看。
一方面，國(guó)內(nèi)的一些敏感的政策動(dòng)態(tài)發(fā)布有一個(gè)傳統(tǒng)，那就是讓消息“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”，先讓外媒體放放風(fēng)，測(cè)試一下國(guó)內(nèi)的輿論反應(yīng)情況，如果反響不好，那官方出來(lái)只需要辟個(gè)謠就行；如果反響好，那就半推半就地出臺(tái)。
另一方面，這個(gè)消息的來(lái)源與7月份的大會(huì)密切相關(guān)，其中7月26日央行發(fā)布了年度《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》中就提到：“下一步理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負(fù)擔(dān)，釋放公眾投資和消費(fèi)動(dòng)力”。既然要減輕居民利息負(fù)擔(dān)，肯定得從存量貸款利率開(kāi)刀。
9月5日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回答有關(guān)降準(zhǔn)降息的問(wèn)題時(shí)說(shuō)，存款準(zhǔn)備金率還有一定的下調(diào)空間，但受制于銀行凈息差收窄等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。
“一定的約束”是什么？當(dāng)然是維持銀行的合理利潤(rùn)。
今年以來(lái)，1年期和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）分別累計(jì)下降了0.1和0.35個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)了平均貸款利率持續(xù)下行。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體房貸8月平均利率在3.3%左右。不過(guò)也有部分城市部分銀行從“3時(shí)代”步入“2時(shí)代”。
目前蘇州部分銀行首套房貸利率低至2.95%，佛山、廣州的部分銀行房貸利率最低也可以做到2.9%。
根據(jù)央行《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，已有超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%。
中信證券研究稱，當(dāng)前存量房貸加權(quán)平均利率會(huì)在3.9%～4%左右。那么，新房貸款利率與存量之間的剪刀差還有100個(gè)基點(diǎn)左右。
人民銀行副行長(zhǎng)陸磊在當(dāng)天的發(fā)布會(huì)上也表態(tài)，在利率上，發(fā)揮好近期政策利率和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行的帶動(dòng)作用，以此推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。
彭博社消息里面還有一個(gè)勁爆的點(diǎn)，那就是“允許存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭”，也就是說(shuō)，貸款人可以到市場(chǎng)上去找銀行，只要他出價(jià)比原利率低，可以換銀行，哪家銀行利率低就換哪家。
你想想，今天國(guó)內(nèi)銀行業(yè)多卷啊，既然新房利率已經(jīng)破3了，而存量在3.85%以上，那么肯定會(huì)有銀行愿意拿更低的利率來(lái)卷，只要比3.85%低貸款人就會(huì)趨之若鶩，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可能是核彈級(jí)的沖擊。
招商銀行行長(zhǎng)王良在9月2日中期業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)“轉(zhuǎn)按揭”傳聞，“若這方面政策推出，對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來(lái)一定負(fù)面影響；宏觀管理部門會(huì)做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”
如果不允許跨行轉(zhuǎn)按揭，那么銀行至少得主動(dòng)降利率吧。
2023年以來(lái)，存量與新增房貸利差持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了幾波提前還貸潮，到2024年后，更是出現(xiàn)了被迫斷貸的現(xiàn)象，法拍房持續(xù)增加也說(shuō)明，如果不果斷下調(diào)存量房貸利率，接下來(lái)涉及38萬(wàn)億房貸可能引發(fā)更多的風(fēng)險(xiǎn)。
央行發(fā)布的《2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。今年上半年，個(gè)人住房貸款余額減少了3800億元。其中，六大國(guó)有商業(yè)銀行按揭貸余額減少3119億元。
銀行現(xiàn)在面臨著兩難的抉擇，如果不降低利率，居民可能將繼續(xù)提前還貸，銀行將損失優(yōu)質(zhì)的住房貸款；但如果降低存量利率，則面臨著迫切的資產(chǎn)減值。
是接受利潤(rùn)攤薄還是賭一下居民不可能繼續(xù)提前還款（利潤(rùn)損失），其實(shí)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)并不難選擇，只是操作層面需要一個(gè)推手。
首先，銀行目前絕大多數(shù)仍盈利，而且還有較厚的安全墊，六大國(guó)有銀行在2024年上半年的凈利潤(rùn)總額達(dá)到6833.88億元，并且宣布進(jìn)行中期分紅，共約2048億元（其中郵政銀行擬分紅146億元）。這說(shuō)明對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，目前的降利率仍是賺多賺少的問(wèn)題，不存在生死選擇。
而且，重要的是，今年7月后，央行指導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)了存款利率，1年期存款利率從1.76%降至1.55%，5年期從2.55%降至1.8%。而且還發(fā)布了指導(dǎo)意見(jiàn)不允許商業(yè)銀行對(duì)存款人進(jìn)行利息補(bǔ)償。這已經(jīng)為銀行降低存量貸款利率打下了基礎(chǔ)。
其次，降利率的本質(zhì)是留住優(yōu)質(zhì)客戶和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。中國(guó)的個(gè)人房貸不良率一直低位運(yùn)行，根據(jù)2024年中報(bào)，國(guó)有大行中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款不良率分別為0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，雖然較2023年有小幅上升，但個(gè)人住房貸款整體仍屬于非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，主動(dòng)降利率一方面可以減少提前還貸，另一方面也能防止政策上跨行轉(zhuǎn)按揭等核彈級(jí)政策的出臺(tái)，被同業(yè)“偷家”。
再次，就是確定如何降低存量利率的實(shí)施路徑問(wèn)題。任澤平建議，銀行可階梯式、差異化調(diào)降存量房貸利率。銀行應(yīng)盡快出臺(tái)具體方案及配套細(xì)則，明確兩種調(diào)降方式的要求、流程等，如規(guī)定客戶資產(chǎn)規(guī)模、限制貸款人提前還款等?？呻A梯式差異化降低存量房貸利率，如對(duì)2024年9月30日時(shí)利率仍高于4.5%的存量房貸，劃分不同階梯，給予差異化優(yōu)惠政策。
最后不得不提的是當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)。
中指院發(fā)布的今年前8個(gè)月房企銷售數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售同比下降38.5%。更重要的是，全國(guó)商品房銷售額從2021年近18萬(wàn)億的高位跌到了2023年11萬(wàn)億的量級(jí)，然而即使到了2024年，新房市場(chǎng)的跌勢(shì)仍未止住，今年將跌破10萬(wàn)億這個(gè)大關(guān)口。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的《2024年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》，今年前七月，全國(guó)商品住宅銷售額46787億元，同比下降25.9%；全國(guó)新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%。這意味著，如果延續(xù)目前的頹勢(shì)，今年全年商品房市場(chǎng)將退回至8萬(wàn)億左右。
降低存量房利率雖然不能直接促進(jìn)新房銷售，但能夠穩(wěn)定樓市信心，增加消費(fèi)能力，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。以我國(guó)當(dāng)前存量房貸總額38萬(wàn)億元計(jì)算，如果能降低60～80bp，將為房貸借款人每年節(jié)省利息支出2280～3040億元，這筆省下來(lái)的真金白銀投入到終端消費(fèi)市場(chǎng)，也是一股不小的力量。
苦一苦銀行吧，畢竟它們已經(jīng)過(guò)了幾十年的好日子，共克時(shí)艱，是該銀行站出來(lái)了。
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