降首付、降利率、降認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延貸款年限，專家解讀北京購房四大新政

12月14日,北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》(下稱“《通知》”)。《通知》顯示，北京市降調(diào)整首套房、二套房的首付比例,首套房首付比例統(tǒng)一降至30%,二套房首付比例最低為40%，貸款年限延長至30。此外,商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整,按11月貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)計(jì)算,首套房貸利率最低為4.2%。同時(shí)，北京市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也重新制定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次北京出臺(tái)了四項(xiàng)政策,包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)購房首付比例、擴(kuò)大貸款年限、下調(diào)房貸利率,這充分說明,當(dāng)前北京從支持合理住房消費(fèi)角度出發(fā),繼續(xù)出臺(tái)有力政策,鞏固和推進(jìn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢。

首付比例下調(diào),首套房只需30%

當(dāng)前,個(gè)人在北京市購房的首套房,普通住宅首付比例為35%,非普通住宅首付比例為40%;個(gè)人購買二套房,普通住宅首付比例為60%,非普通住宅首付比例為80%。

通知提出,自新規(guī)執(zhí)行起,個(gè)人購買政策性住房以外的商品房,無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款,不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅,首套房的首付比例均為30%;二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分,首付比例分別為50%和40%。

“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后,此次再次調(diào)整相關(guān)政策,既是落實(shí)央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神,也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況,目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,購買城六區(qū)之外的住房首付比例略低,這既符合北京城市功能和布局優(yōu)化調(diào)整的要求,也結(jié)合了近幾年土地供應(yīng)實(shí)際,以促進(jìn)職住平衡。近幾年北京在土地供應(yīng)上,重點(diǎn)是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次北京對于購房首付比例做了下調(diào),購房者的購買力自然提高,對于增加購房信心和積極性、帶動(dòng)交易量上升等都具有積極的作用。而且,從首套和二套、市區(qū)和郊區(qū)等落實(shí)了更精準(zhǔn)的差異化政策。“此次政策說明,城六區(qū)和非城六區(qū)做了差異化政策,有助于各地根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)購房政策。很顯然,對于非城六區(qū)的購房者來說,其二套房的首付比例為40%,也有助于更好促進(jìn)改善型住房需求的釋放。”

新發(fā)放房貸利率最低4.2%,非城六區(qū)比城六區(qū)低

同時(shí),商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整,12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

其中,城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP(基點(diǎn))、LPR+60BP;非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR、LPR+55BP。相較調(diào)整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平,有明顯下調(diào)。

央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià),5年期以上LPR為4.2%。以此計(jì)算,城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%;非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次北京下調(diào)了房貸利率,落實(shí)了此前央行的“雙降”政策導(dǎo)向,同時(shí)針對市區(qū)和郊區(qū)做了差異分類。城六區(qū)的首套和二套的房貸利率調(diào)整,有助于促進(jìn)月供或按揭貸款成本的降低。而非城六區(qū)首套和二套的利率比城六區(qū)要更低,則進(jìn)一步發(fā)揮了差異化房貸政策的導(dǎo)向。“此類政策效應(yīng)是積極明顯的,很大程度上說明有關(guān)部門希望通過降低利率來降低月供成本,同時(shí)城六區(qū)和非城六區(qū)的操作,也有助于基于各地實(shí)際情況進(jìn)行,更好落實(shí)北京郊區(qū)市場的產(chǎn)城融合等工作目標(biāo)導(dǎo)向。”

同時(shí),購房者貸款的最長年限也從25年恢復(fù)至30年。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,通過延遲貸款年限,可以使得貸款額度更足,或者每個(gè)月的月供壓力減少,這是把貸款“用足用好”的導(dǎo)向,有助于促進(jìn)購房者購房壓力的進(jìn)一步降低。“此類操作也說明,北京在積極調(diào)整此前過熱時(shí)期的一些政策,總體上和當(dāng)前北京的樓市情況做了對接,具有非常好的匹配性。”

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化,或有四成商品房變“普通住宅”

通知的另一大變化,就是變更了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京目前的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包含了三個(gè)方面:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140平方米(含)以下;實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬元,五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬元,六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬元。

此次通知提出,普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)須滿足三個(gè)方面:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在144平方米(含)以下;實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米,五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米,六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。

根據(jù)此前的規(guī)定,個(gè)人在北京市出售2年以上的普通住宅,免征增值稅;個(gè)人出售2年以上的非普通住宅,差額征收增值稅,稅率為5%。普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)直接影響到二手房交易時(shí)的稅費(fèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次政策對2014年規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整,更加符合北京的實(shí)際情況。建筑面積標(biāo)準(zhǔn)從過去140平方米的界限調(diào)整到144平方米,說明進(jìn)一步用足政策,確保更多房源從面積戶型的角度進(jìn)入到普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。其次,現(xiàn)在老百姓抱怨比較多的是近些年房價(jià)上漲,需要根據(jù)價(jià)格情況的變動(dòng)來調(diào)整“豪宅線”,北京此次對各個(gè)環(huán)線的總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做了上調(diào),使得更多房源可以被認(rèn)定為普通住宅。“政策對比看,北京此次操作和深圳是有區(qū)別的,深圳直接取消了總價(jià)的要求,而北京對于總價(jià)是有要求的,但總價(jià)線做了調(diào)整。無論如何,此類操作是根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況做了調(diào)整,符合預(yù)期。此類政策下,北京普通住宅的數(shù)量達(dá)到了70%左右的水平,說明政策覆蓋面很廣,也說明此類政策更好地保障了購房者的權(quán)益,促進(jìn)購房者購房成本進(jìn)一步降低,尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個(gè)稅繳納情況,都會(huì)據(jù)此調(diào)整,即降低了稅費(fèi)成本。對于二手房的交易成本降低和活躍也有積極的作用。”

機(jī)構(gòu)人士預(yù)測,執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后,目前市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。????

本文轉(zhuǎn)自于  中國新聞網(wǎng)